Measure GS

ADVISORY VOTE ONLY: If a local transactions and use tax is enacted in Santa Monica, should half its revenue be used to improve and maintain local public schools, including attracting and retaining high-quality teachers, expanding access to pre-schools, assisting at-risk students, and improving school technology, arts, music, math, and science instruction; and half to help preserve and ensure housing in Santa Monica that is affordable, protect residents from displacement by rising housing costs, and reduce homelessness?

Measure GS is an advisory measure related to Measure GSH (Full text below)


AN ORDINANCE OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF SANTA MONICA ENACTING A ONE-HALF PERCENT INCREASE IN THE TRANSACTION AND USE TAX, TO BE ADMINISTERED BY THE STATE BOARD OF EQUALIZATION, SUBJECT TO ADOPTION BY THE ELECTORATE

WHEREAS, all redevelopment agencies in California, including the Santa Monica Redevelopment Agency, were dissolved on February 1, 2012; and

WHEREAS, the Santa Monica Redevelopment Agency generated nearly $40 million per year that was used for Santa Monica community priorities such as seismic safety improvements to public buildings, affordable housing, and capital improvements; and

WHEREAS, the dissolution of the Santa Monica Redevelopment Agency severely diminished the funds available to address Santa Monica community priorities; and

WHEREAS, many residents live in the City of Santa Monica because the City invests in community priorities, offering extensive services and programs that substantially enhance  quality of life; and

WHEREAS, residents depend upon the City to continue to protect their quality of life and effectuate community priorities, but with the loss of redevelopment funds, the City must seek other resources; and

WHEREAS, creating and preserving local revenue sources will help ensure that the City can maintain and improve the quality of life that residents expect and effectuate community priorities; and

WHEREAS, the City adopted a transaction and use tax ordinance on July 13, 2013, which authorized the City to impose a retail transaction and use tax in the amount of one-half of one percent of the gross receipts of any retailer from the sale of all tangible personal property sold at retail within the territory of the City; and

WHEREAS, increasing the City's transaction and use tax by one-half percent would partially fill the revenue gap left by the loss of redevelopment funds; and

WHEREAS, all City revenues are subject to annual independent audits with public review of the City Budget being widely available, including at City Hall, on-line and at the public libraries; and

WHEREAS, in accordance with the provisions of California Revenue and Taxation Code Parts 1.6 and 1.7, Sections 7251 et seq. and Section 7285.9, the City of Santa Monica is authorized to enact a transaction and use tax; and

WHEREAS, the City of Santa Monica proposes to enact a one-half-percent increase in the transaction and use tax as permitted by law; and

WHEREAS, under applicable law, to enact a transaction and use tax, the City Council of the City of Santa Monica must adopt the transaction and use tax ordinance and the electorate of the City of Santa Monica must also adopt it upon majority vote at an election.

NOW, THEREFORE, the City Council of the City of Santa Monica does ordain as follows:

SECTION 1. Chapter 6.62 of the Santa Monica Municipal Code is amended to read as follows: 

TRANSACTIONS AND USE TAX 

            Section 6.62.010  TITLE 

            This ordinance shall be known as the City of Santa Monica Transactions and Use Tax Ordinance. 

            Section 6.62.020  DEFINITIONS   

            The following words and phrases shall be defined as set forth in this Ordinance, except that any term or phrase not defined in this Ordinance shall have the same meaning as that term or phrase is defined in Parts 1.6 and 1.7 of the State of California Revenue and Taxation Code:

(a)      “City” means the City of Santa Monica

(b)      “Operative date” means the first day of the first calendar quarter commencing more than 110 days after the adoption of this ordinance by vote of the electorate on November 2, 2010 8, 2016.

(c)      “Ordinance” means the City of Santa Monica Transactions and Use Tax Ordinance.

(d)      “State” means the State of California.

Section  6.62.030           PURPOSE

            This Ordinance is adopted to achieve the following, among other purposes, and the Ordinance shall be interpreted liberally in order to accomplish all of its lawful purposes:

            A.        To impose a retail transactions and use tax to be applied throughout the entire territory of the City to the fullest extent permitted by law and in accordance with the provisions of the California Revenue and Taxation Code Sections 7251 et seq., and 7285.9, which authorizes the City to adopt this Ordinance if a majority of the electors voting on the measure vote to approve the imposition of the tax at an election called for that purpose.

            B.        To adopt a retail transactions and use tax ordinance that incorporates provisions identical to those of the Sales and Use Tax Law of the State of California insofar as those provisions are not inconsistent with the requirements and limitations contained in Part 1.6 of Division 2 of the California Revenue and Taxation Code.

            C.        To adopt a retail transactions and use tax ordinance that imposes a tax and provides a measure that can be administered and collected by the State Board of Equalization in a manner that adapts itself as fully as practicable to, and requires the least possible deviation from, the existing statutory and administrative procedures followed by the State Board of Equalization in administering and collecting the California State Sales and Use Taxes.

            D.        To adopt a retail transactions and use tax ordinance that can be administered in a manner that will be, to the greatest degree possible, consistent with the provisions of Part 1.6 of Division 2 of the California Revenue and Taxation Code, minimize the cost of collecting the transactions and use taxes, and at the same time, minimize the burden of record keeping upon persons subject to taxation under the provisions of this ordinance.

            E.        To provide transactions and use tax revenue to the City to be used for the general governmental purposes of the City and with any transactions and use tax revenue received being placed into the City’s general fund.

            Section  6.62.040.    CONTRACT WITH STATE

            Prior to the Operative Date, the City shall contract with the State Board of Equalization to perform all functions incident to the administration and operation of this Ordinance; provided, that if the City shall not have contracted with the State Board of Equalization prior to the Operative Date, it shall nevertheless so contract and in such a case the operative date shall be the first day of the first calendar quarter following the execution of such a contract.

            Section 6.62.050      TRANSACTIONS TAX RATE

            For the privilege of selling tangible personal property at retail, a transactions tax is imposed upon all retailers in the incorporated territory of the City at the rate of 0.50%1% of the gross receipts of any retailer from the sale of all tangible personal property sold at retail within the territory of the City on and after the Operative Date of this Ordinance. 

            Section 6.62.060      PLACE OF SALE 

            For the purposes of this Ordinance, all retail sales are consummated at the place of business of the retailer unless the tangible personal property sold is delivered by the retailer or his or her agent to an out-of-state destination or to a common carrier for delivery to an out-of-state destination.  The gross receipts from the sale shall include delivery charges, when such charges are subject to the state sales and use tax, regardless of the place to which delivery is made.  In the event a retailer has no permanent place of business in the State or has more than one place of business, the place or places at which the retail sales are consummated shall be determined under rules and regulations to be prescribed and adopted by the State Board of Equalization.

            Section 6.62.070      USE TAX RATE

             An excise tax is hereby imposed on the storage, use or other consumption in the City of tangible personal property purchased from any retailer on and after the Operative Date of this Ordinance for storage, use or other consumption in the territory of the City at the rate of 0.50% 1% of the sales price of the property.  The sales price shall include delivery charges when such charges are subject to State sales or use tax regardless of the place to which delivery is made.

            Section 6.62.080      ADOPTION OF PROVISIONS OF STATE LAW

            Except as otherwise provided in this Ordinance, and except insofar as they are inconsistent with the provisions of Part 1.6 of Division 2 of the Revenue and Taxation Code, all of the provisions of Part 1 (commencing with Section 6001) of Division 2 of the Revenue and Taxation Code are adopted, incorporated and made a part of this Ordinance as though fully set forth in it.

            Section  6.62.090    LIMITATIONS ON ADOPTION OF STATE LAW AND COLLECTION OF USE TAXES

            In adopting the provisions of Part 1 of Division 2 of the California Revenue and Taxation Code:

                        A.        Wherever the State of California is named or referred to as the taxing agency, the name of the City of Santa Monica shall be substituted.  However, the substitution shall not be made when:

                        1.  The word "State" is used as a part of the title of the State Controller, State Treasurer, State Board of Control, State Board of Equalization, State Treasury, or the Constitution of the State of California;

                        2.  The result of the substitution would require action to be taken by or against the City or any agency, officer, or employee thereof rather than by or against the State Board of Equalization, in performing the functions incident to the administration or operation of this Ordinance;

                        3.  In those sections, including, but not necessarily limited to sections referring to the exterior boundaries of the State of California, where the result of the substitution would be to:

                        a.  Provide an exemption from the taxes of this Ordinance with respect to certain sales, storage, use or other consumption of tangible personal property which would not otherwise be exempt from the tax while such sales, storage, use or other consumption remain subject to tax by the State under the provisions of Part 1 of Division 2 of the Revenue and Taxation Code, or;

                        b.  Impose this tax with respect to certain sales, storage, use or other consumption of tangible personal property which would not be subject to tax by the state under the said provision of that code.

                        4.         In Sections 6701, 6702 (except in the last sentence thereof), 6711, 6715, 6737, 6797 or 6828 of the California Revenue and Taxation Code.

                        B.        The word "City" shall be substituted for the word "State" in the phrase "retailer engaged in business in this State" in Section 6203 and in the definition of that phrase in Section 6203.

            Section 6.62.100      PERMIT NOT REQUIRED

            If a seller's permit has been issued to a retailer under Section 6067 of the California Revenue and Taxation Code, an additional transactor's permit shall not be required by this Ordinance.

            Section 6.62.110      EXEMPTIONS AND EXCLUSIONS 

                        A.        There shall be excluded from the measure of the transactions tax and the use tax the amount of any sales tax or use tax imposed by the State of California or by any city, city and county, or county pursuant to the Bradley-Burns Uniform Local Sales and Use Tax Law or the amount of any state-administered transactions or use tax.

                        B.        There are exempted from the computation of the amount of transactions tax the gross receipts from:

                        1.         Sales of tangible personal property, other than fuel or petroleum products, to operators of aircraft to be used or consumed principally outside the county in which the sale is made and directly and exclusively in the use of such aircraft as common carriers of persons or property under the authority of the laws of this State, the United States, or any foreign government;

                        2.         Sales of property to be used outside the City, which is shipped to a point outside the City pursuant to the contract of sale by delivery to such point by the retailer or his agent, or by delivery by the retailer to a carrier for shipment to a consignee at such point.  For the purposes of this paragraph, delivery to a point outside the City shall be satisfied:

                        a.         With respect to vehicles (other than commercial vehicles) subject to registration pursuant to Chapter 1 (commencing with Section 4000) of Division 3 of the Vehicle Code, aircraft licensed in compliance with Section 21411 of the Public Utilities Code, and undocumented vessels registered under Division 3.5 (commencing with Section 9840) of the Vehicle Code by registration to an out-of-City address and by a declaration under penalty of perjury, signed by the buyer, stating that such address is, in fact, his or her principal place of residence; and

                        b.         With respect to commercial vehicles, by registration to a place of business out-of-City and declaration under penalty of perjury, signed by the buyer, that the vehicle will be operated from that address.

                        3.         The sale of tangible personal property if the seller is obligated to furnish the property for a fixed price pursuant to a contract entered into prior to the operative date of this Ordinance.

                        4.         A lease of tangible personal property which is a continuing sale of such property, for any period of time for which the lessor is obligated to lease the property for an amount fixed by the lease prior to the operative date of this Ordinance.

                        5.         For the purposes of subparagraphs (3) and (4) of this section, the sale or lease of tangible personal property shall be deemed not to be obligated pursuant to a contract or lease for any period of time for which any party to the contract or lease has the unconditional right to terminate the contract or lease upon notice, whether or not such right is exercised.

                        C.        There are exempted from the use tax imposed by this Ordinance, the storage, use or other consumption in this City of tangible personal property:

                        1.         The gross receipts from the sale of which have been subject to a transactions tax under any state-administered transactions and use tax ordinance;

                        2.         Other than fuel or petroleum products purchased by operators of aircraft and used or consumed by such operators directly and exclusively in the use of such aircraft as common carriers of persons or property for hire or compensation under a certificate of public convenience and necessity issued pursuant to the laws of this State, the United States, or any foreign government.  This exemption is in addition to the exemptions provided in Sections 6366 and 6366.1 of the Revenue and Taxation Code of the State of California;

                        3.         If the purchaser is obligated to purchase the property for a fixed price pursuant to a contract entered into prior to the Operative Date of this Ordinance;

                        4.         If the possession of, or the exercise of any right or power over, the tangible personal property arises under a lease which is a continuing purchase of such property for any period of time for which the lessee is obligated to lease the property for an amount fixed by a lease prior to the Operative Date of this Ordinance.

                        5.         For the purposes of subparagraphs (3) and (4) of this section, storage, use, or other consumption, or possession of, or exercise of any right or power over, tangible personal property shall be deemed not to be obligated pursuant to a contract or lease for any period of time for which any party to the contract or lease has the unconditional right to terminate the contract or lease upon notice, whether or not such right is exercised.

                        6.         Except as provided in subparagraph (7), a retailer engaged in business in the City shall not be required to collect use tax from the purchaser of tangible personal property, unless the retailer ships or delivers the property into the City or participates within the City in making the sale of the property, including, but not limited to, soliciting or receiving the order, either directly or indirectly, at a place of business of the retailer in the City or through any representative, agent, canvasser, solicitor, subsidiary, or person in the City under the authority of the retailer.

                        7.         "A retailer engaged in business in the City" shall also include any retailer of any of the following:  vehicles subject to registration pursuant to Chapter 1 (commencing with Section 4000) of Division 3 of the Vehicle Code, aircraft licensed in compliance with Section 21411 of the Public Utilities Code, or undocumented vessels registered under Division 3.5 (commencing with Section 9840) of the Vehicle Code.  That retailer shall be required to collect use tax from any purchaser who registers or licenses the vehicle, vessel, or aircraft at an address in the City.

                        D.        Any person subject to use tax under this ordinance may credit against that tax any transactions tax or reimbursement for transactions tax paid to a district imposing, or retailer liable for a transactions tax pursuant to Part 1.6 of Division 2 of the Revenue and Taxation Code with respect to the sale to the person of the property the storage, use or other consumption of which is subject to the use tax.

            Section 6.62.120      AMENDMENTS      

            All amendments subsequent to the effective date of this ordinance to Part 1 of Division 2 of the Revenue and Taxation Code relating to sales and use taxes and which are not inconsistent with Part 1.6 and Part 1.7 of Division 2 of the Revenue and Taxation Code, and all amendments to Part 1.6 and Part 1.7 of Division 2 of the Revenue and Taxation Code, shall automatically become adopted and a part of this Ordinance without further action of the City Council of the City of Santa Monica or the City’s electorate, provided however, that no such amendment shall operate so as to affect the rate of tax imposed by this Ordinance.  The City Council may amend this Ordinance to comply with applicable law or as may be otherwise necessary in order to further the Ordinance’s stated purposes.

            Section 6.62.130      PROHIBITION ON ENJOINING COLLECTION 

            No injunction or writ of mandate or other legal or equitable process shall issue in any suit, action or proceeding in any court against the State or the City, or against any officer of the State or the City, to prevent or enjoin the collection under this Ordinance, or Part 1.6 of Division 2 of the Revenue and Taxation Code, of any tax or any amount of tax required to be collected under this Ordinance.

            Section 6.62.140      SEVERABILITY

            If any provision of this Ordinance or the application of it to any person or circumstance is held invalid, the remainder of the Ordinance and the application of such provision to other persons or circumstances shall not be affected thereby.

            Section 6.62.150      EFFECTIVE DATE

            This Ordinance relates to the levying and collecting of a transactions and use tax and shall take effect without second reading by the City Council of the City of Santa Monica in accordance with the City Charter Section 619 (c), except that also in accordance with applicable law, no tax imposed by this Ordinance shall take effect unless this Ordinance is adopted by the electorate at an election to be held on November 2, 2010 8, 2016.

SECTION 2.  Any provisions of the Santa Monica Municipal Code or appendices thereto inconsistent with the provisions of this Ordinance, to the extent of such inconsistencies and no further, is hereby repealed or modified to that extent necessary to effect the provisions of this Ordinance.

SECTION 3. The Mayor shall sign and the City Clerk shall attest to the passage of this Ordinance.  The City Clerk shall cause the same to be published once in the official newspaper within 15 days after its adoption.

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CITY ATTORNEY’S IMPARTIAL ANALYSIS OF MEASURE GS

     ADVISORY MEASURE ON USE OF REVENUES FROM THE TRANSACTIONS AND USE TAX INCREASE


This is an advisory measure placed on the ballot by the City Council.  It relates to, but is separate from, the Transaction and Use Tax Measure that is on the same ballot.  That Transaction and Use Tax measure would increase by one-half percent (1/2%), the City’s current Transaction and Use Tax, which is collected on the sale of goods that are not exempt from sales taxes.   A separate impartial analysis has been prepared for the Transaction and Use Tax Measure.

This advisory measure allows voters to provide advice to the City Council on how voters prefer the additional tax revenues to be used if the voters approve the proposed change in the Transaction and Use Tax.  Specifically, this advisory measure asks whether half of the additional revenue should be used to improve and maintain local public schools and whether half of the additional revenue should be used to improve and maintain affordable housing, protect residents from housing displacement and reduce homelessness.  It is anticipated that the tax increase if adopted by the voters would raise revenue by approximately $16 Million annually. 

Because this measure is advisory, its passage would not legally require the City Council to expend the revenues in any particular way.  Instead, the advisory measure would supply information to the City Council about how the voters prefer any additional revenues are to be spent.

MARSHA JONES MOUTRIE, City Attorney

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ARGUMENT IN FAVOR OF MEASURE GS 

Vote Yes on Measure GS


Santa Monica is a special place to live. We all take pride in our wonderful community. We have exciting opportunities, but we also face serious challenges. It has become difficult for many longtime residents to afford to stay here.  And, limited State funding challenges our schools.  Measures GSH & GS are a package of measures that work together to help address these issues. 

Together, Measure GSH & Measure GS provide funding to be shared equally between our local public schools -- an essential resource for Santa Monica families -- as well as proven programs to protect renters, seniors and working families from losing their homes and falling into homelessness and to provide housing for struggling low-income residents.

Tourists and visitors will contribute a large share of this revenue. 

Our terrific local public schools operate on inadequate budgets and face uncertain State funding every year.  Measure GSH and Measure GS will provide locally-controlled funds for our schools that State government cannot touch. This funding will help maintain rigorous academic programs, prepare students for college and high-demand careers, and help ensure safe, 21st century learning environments.

State government also recently eliminated funding Santa Monica used for affordable housing.  Measure GSH and Measure GS will provide locally-controlled funds to help rent-burdened residents, often seniors, stay in their homes through their golden years, and help local workers find homes near jobs -- strengthening both our community’s diversity and economy while reducing traffic.

Measure GSH tells our City Council – and future City Councils – we want to protect and maintain both exceptional schools and a diverse community for all Santa Monicans.

Join EDUCATION LEADERS, AFFORDABLE HOUSING and HOMELESS ADVOCATES, and BUSINESS AND CIVIC LEADERS in voting YES on both Measures GSH and GS. We need both to pass to protect our schools and our residents.

 

/s/ Sarah Braff, President, Santa Monica-Malibu Classroom Teachers Association
/s/ Michael Soloff, Chair, Santa Monica Housing Commission
/s/ Jenniffer Smith, President, Santa Monica-Malibu Council of PTAs
/s/ Patricia Hoffman, Co-chair, Santa Monicans for Renters Rights
/s/ Barry Seid, District Coordinator, AARP

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REBUTTAL TO ARGUMENT IN FAVOR OF MEASURE GS

Vote No on GS. The Giant Structure Initiative!

Giant buildings will be everywhere - San Vicente, Montana, Wilshire, Ocean Park - you name it. And, it will be current renters who are displaced as their buildings are torn down to make way for these new projects.

There is no halo on this anything goes, over-development scheme.

We have already paid, in the declining quality of our daily life as thousands of new housing and commercial units go up only to over-crowd Santa Monica. And, now they ask us to pay, with our checkbooks, to build more!

Your tax dollars will be used solely to fund City Hall’s favorite developers in producing large, high-density projects anywhere City Hall wants.

The City has taken away your right to review or protest all development funded by this tax. It will be built in your immediate proximity - you cannot object.

In the past, the City promised “housing” for our community - teachers, first responders, disabled people, even seniors- but never delivered.

City projects are built for non-residents who have no connection to Santa Monica. Now the City even claims these projects will “reduce” traffic!! Really? Do you believe that?

Say no to City Hall - no blank check to build large, high-density developments of any kind, wherever the bureaucrats want.

/s/ Roberto Rodriguez, Santa Monica Renter
/s/ Scott Kelso, Union Member
/s/ Donald Gray, Former Chair, Pico Neighborhood Assn.
/s/ Clara Benrey, Retired School Teacher
/s/ Robert Kronovet, Former Rent Board Commissioner

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ARGUMENT AGAINST MEASURE GS

The city has promised housing to teachers, first responders, city workers and seniors to get your vote in past elections but never delivered. City-funded housing has gone to non-Santa Monica residents. This pattern will continue.

Giving City Hall a blank check to build large, high-density developments of any kind, anywhere in the City is a mistake.

You have no say where these projects are sited. No say in their size. No say in their design. No say in the density/numbers of units. Your right to review, comment and object has been taken away by those now wanting your tax dollars to build their pet projects.

The City zoning code gives developers of these buildings height and density bonuses plus reduced parking requirements. Large, over-crowed, under parked projects will be common in your neighborhood.

Stop over development and taxing yourself to pay for it! Vote NO!

The City has huge pension obligations that, as a matter of law, they HAVE TO fund. This advisory is non-binding and will become an empty promise at the City Council’s whim.

Don’t believe false promises. Vote NO!

/s/ Roberto Rodriguez, Santa Monica Renter
/s/ Clara Benrey, Retired School Teacher
/s/ Donald Gray, Former Chair, Pico Neighborhood Assn.
/s/ Scott Kelso, Union Member
/s/ Robert Kronovet, Former Rent Board Commissioner

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REBUTTAL TO ARGUMENT AGAINST MEASURE GS

Opponents of Measures GS & GSH are the same people who oppose every school funding and affordable housing initiative, and they have their facts wrong  – wildly wrong. 
 

Measures GS & GSH have NOTHING to do with relaxing development standards or making parking worse.
 

FACT: Voting YES on Measures GS & GSH directs our City government to help ensure great schools and affordable housing in Santa Monica. 
 

FACT:  Measures GS & GSH provide local funding to improve classroom instruction, support great teachers and maintain our local schools.  
 

FACT:  Measures GS & GSH provide local funding to assist long-term residents from losing their homes due to rising rents. Measures GS & GSH also will help build and renovate existing buildings to provide affordable housing for Santa Monica families and residents.
 

FACT: The state government has taken millions of dollars from Santa Monica and other cities and depleted funds for both schools and affordable housing programs. 
 

FACT:  Without locally controlled funds, Santa Monica schools will be forced to make cuts in programs. And school facility repairs and upgrades will only become more costly as the state provides little to no school facility maintenance funding.
 

FACT: Without Measures GS & GSH Santa Monica families in need of affordable housing will not get the assistance they need.

Please vote Yes on Measures GS & GSH to protect Santa Monica schools, families and senior citizens and support the diversity and quality of life that make our city a great place to live.

VOTE YES on Measures GS & GSH.


/s/ Sarah Braff, President, Santa Monica-Malibu Classroom Teachers Association
/s/ Michael Soloff, Chair, Santa Monica Housing Commission
/s/ Jennifer Smith, President, Santa Monica-Malibu Council of PTAs
/s/ Patricia Hoffman, Co-chair, Santa Monicans for Renters’ Rights
/s/ Barry Seid, District Coordinator, AARP

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Frequently Asked Questions
Measure GS

 

What is Measure GS?
Measure GS is an advisory measure that allows voters to express their preference that half of the revenues from Measure GSH, if approved by voters, be used to improve and maintain local public schools in Santa Monica, with the other half used to support  affordable housing in Santa Monica.

What is the connection between public schools and affordable housing?
Measure GS allows voters to express their preference that increased local funds be used for public schools and affordable housing.  There are a variety of connections between housing and schools.  A variety of studies have found clear links between housing affordability, housing stability, and educational success.  For example, a recent study completed by the Johns Hopkins University found that in families that spent more than half of their household income on housing, children’s reading and math abilities suffer.  Students whose families face housing instability often have difficulty in the classroom and the instability can affect other children in the classroom.  Some community members have noted that good public schools and an inclusive and diverse community are hallmarks of Santa Monica. 

How does the City define affordable housing?
Affordable housing is restricted, by legally recorded deeds on the property, to households whose incomes cannot exceed specific amounts.  The rent that can be charged for the housing is similarly restricted based on household income.  The deeds that address income eligibility and rents typically provide restrictions of at least 55 years.  The federal government defines housing as affordable if a family is spending no more than 30 percent of their gross income on housing.  Affordable housing in Santa Monica is generally targeted to households making between 30 and 80 percent of Los Angeles County’s area median income, which was $64,800 for a family of four in 2016.  Sample rents are $340 per month for a studio apartment rented to a household at 30 percent of the area median income, $648 per month for a one-bedroom apartment rented to a household at 50 percent of the area median income, and $875 per month for a two-bedroom apartment rented to a household at 80 percent of the area median income.


Who does affordable housing serve?
Affordable housing in Santa Monica serves seniors, persons living with disabilities, families, and individuals.  Most households who live in affordable housing have at least one member of the household in the workforce.  Seniors who receive social security benefits and persons receiving disability benefits may not be in the workforce.  Some affordable housing targets homeless veterans and other homeless people in the community by providing housing and social services to get them housed and into a more stable lifestyle.

Does Santa Monica have many low-income residents and residents who are burdened by housing costs?
According to the US Census Bureau’s American Community Survey of 2014, approximately one in five Santa Monica households have an annual income of less than $25,000, and 50 percent of Santa Monica households have an annual income of less than $75,000.  The US Housing and Urban Development Department’s 2013 database identifies over 11,000 low-income Santa Monica renters who pay more than 30 percent of their incomes toward rent.  Of those, over 7,000 pay more than 50 percent of their incomes toward rent. 

What about Rent Control?
Approximately 27,500 of the 36,000 apartments in Santa Monica are governed by Rent Control.  The Santa Monica Rent Control Board limits the annual rent increases for controlled apartments.  In 1985, the State of California adopted a law (known as the Ellis Act) allowing apartment owners to opt-out of the rental housing business and thereby remove housing from the rent-controlled stock. The Rent Control Board Consolidated Annual Report shows that through 2015, over 2,000 apartments have been removed from the rent-controlled housing stock and over 18,000 apartments have been re-rented at market rates.  In 1995, the State of California adopted an additional law (known as the Costa-Hawkins Act) allowing apartment owners to charge market rents whenever an apartment becomes vacant.  Once the apartment is re-rented, the Rent Control Board governs future rent increases, until the apartment again becomes vacant.  In 1998, prior to full implementation of the Costa-Hawkins Act, approximately 60 percent of Santa Monica residences were affordable to low- and moderate-income households. By 2015, less than a third of Santa Monica residences were affordable.   

How does the City support affordable housing in Santa Monica?
The City of Santa Monica has traditionally used four tools to make housing affordable for low-income families:
• The first tool is direct rental assistance, typically in the form of housing vouchers.  Housing vouchers allow residents to choose where they will live, with the voucher paying a portion of the rent.  Housing vouchers are primarily funded by the federal government, allowing the City to leverage its resources. 
• The second tool is to make loans to non-profit housing organizations to acquire existing housing, rehabilitate it, and make the housing available to qualifying low-income households when vacancies occur.  Existing residents are allowed to stay as long as they desire, if in good standing.  Approximately 60 percent of all housing loans made by the City have been for acquisition of existing housing.
• The third tool is to make loans to non-profit housing organizations to acquire land and construct new housing.  New housing addresses needs that are difficult to satisfy within the existing housing market, including housing for larger families and for people with special needs, such as seniors and people with disabilities.  Approximately 40 percent of all housing loans made by the City have been for new construction.
• The final tool is inclusionary housing, whereby private developers build income-restricted housing as part of the construction of market-rate housing.  No City financial assistance is provided for inclusionary affordable housing built pursuant to the Affordable Housing Production Program (AHPP, Section 9.56 of the Santa Monica Municipal Code) or development agreements.

How much income-restricted housing is in Santa Monica?
There are currently 4,567 residences in Santa Monica with deeds that restrict occupancy to income-qualified residents.

How has the City traditionally financed affordable housing in Santa Monica?
For many years, the City’s primary funding source for affordable housing came from the Santa Monica Redevelopment Agency (SMRDA).  All redevelopment agencies in California, including the SMRDA, were dissolved by the State of California in February 2012.

How much funding did the SMRDA provide for affordable housing?
For the five years leading up to its dissolution, the SMRDA provided approximately $15 million per year for the production and preservation of affordable housing in Santa Monica. 

Is the City putting any of its existing funds toward affordable housing?
In 2015, the Housing Commission recommended a dual strategy for raising approximately $15 million per year of local funds for affordable housing.  The first piece of the strategy is to re-prioritize approximately $7.5 million from the existing City budget.  The second piece is to create a new revenue source, subject to voter approval, that could be allocated toward affordable housing.  Pursuant to the Housing Commission’s recommendations, the City Council has identified approximately $8 million of annual funds that will be made available for affordable housing over the next 9 years.

What would happen if the City funded the entire $15 million per year from existing funds?
Funding the entire amount from existing General Funds would likely have significant impacts on other City programs.  For example, the annual budget for the Santa Monica Public Library System is less than $13 million per year, the annual budget for the City’s recreational programs and services is less than $7 million per year, and the annual budget for maintenance of the City’s parks, beaches, and urban forest is less than $17 million per year. 

What is the difference between inclusionary housing and City-financed affordable housing?
No City financial assistance is provided for inclusionary affordable housing built pursuant to the Affordable Housing Production Program (AHPP, Section 9.56 of the Santa Monica Municipal Code) or development agreements. The AHPP requires market-rate residential development to address affordable housing needs through the construction of affordable housing on site or off site, by dedication of land, or by the payment of fees that can be used to help finance non-profit affordable housing.  Market-rate residential developments that are governed by development agreements also typically address affordable housing needs by the inclusion of affordable housing as part of the overall development.  The affordable housing units are deed restricted for occupancy by low- or moderate-income households.  For a typical development that satisfies the AHPP by providing on-site affordable housing, between five and twenty percent of the residences would be deed restricted as affordable.

What are local preferences?
Affordable housing that receives City financial assistance is required to provide preferences for people who live or work in Santa Monica, except when federal funding is included in the financing package for the affordable housing.  All housing, including affordable housing, is required to comply with federal fair housing laws, which prohibit discrimination in housing. 

In addition to income restrictions, how much of the affordable housing is restricted to specific populations, such as seniors or persons living with disabilities?
Of the publicly financed affordable housing in Santa Monica, 24 percent is restricted to seniors.  An additional six percent is targeted toward persons living with disabilities, including formerly homeless households.  Although certain residences are restricted to seniors and persons living with disabilities, the remainder of the housing stock also serves seniors and persons living with disabilities, as well as the broader population, including working families. 

How does the City’s funding leverage other funding sources?
The City’s funding for affordable housing often helps leverage funding from other public and private sources.  For example, many affordable housing developments include (a) bank loans that are repaid from future rents, (b) federal low-income-housing tax credits (i.e. private investor equity), and (c) other governmental grants or loans.  Because of the high cost of land and construction in Santa Monica, City funds typically fill the gap between the cost to produce or preserve affordable housing and other available funding sources.  For some funding sources, such as federal low-income-housing tax credits which are awarded competitively, the City’s leveraged commitment of funds makes the affordable housing application more competitive for those funds.

What is moderate-income housing?
Moderate-income housing is typically defined as housing serving households making up to 120 percent of the Los Angeles area median income.  For 2016, a family of four with an income of up to $77,750 per year would be considered moderate income.  Most of the moderate-income housing in Santa Monica has been created by for-profit developers pursuant to the City’s Affordable Housing Production Program (see above.)

What about the Regional Housing Needs Assessment?
To assist cities in the preparation of housing elements, the Southern California Association of Government (SCAG) prepares a Regional Housing Needs Assessment (RHNA) allocation for each jurisdiction in the five-county region.  The allocation identifies the amount of extremely low-income, low-income, moderate-income, and other housing that should be produced in each city over a specific period in order to address regional housing needs.  For Santa Monica, SCAG has determined that 974 residences that are affordable to low- and moderate-income households should be created by 2021.  As of May 2015 of the Housing Element period, 440 affordable residences have been constructed, are under construction, or have received planning approvals.   Some community members feel that once the RHNA allocation is met, no further affordable housing is necessary.  Others argue for continued investment in affordable housing, even if it exceeds the RHNA allocation, in order to make up for the hundreds of affordably priced residences that are lost each year, helping to ensure that Santa Monica continues to be a place that welcomes people of all economic means.  Still others note that because RHNA captures newly constructed housing only, it fails to account for the important role that acquisition and rehabilitation of existing housing plays in the City’s affordable housing strategy.  

Has the City made any loans for affordable homeownership?
Recognizing that many people prefer to own their residence rather than rent, the City made one loan for an affordable homeownership development.  However, the non-profit sponsor of the development was unable to secure a construction loan because construction lenders were uncertain that prospective residents would be able to secure home mortgages.  Due to financing challenges such as these, Santa Monica’s financing has focused on affordable rentals, each of which may serve many families over its deed-restricted lifetime of at least 55 years.

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Medida GS

VOTO CONSULTIVO ÚNICAMENTE: Si se promulga un impuesto local sobre transacciones y compras en Santa Monica, ¿debería utilizarse la mitad de su renta para mejorar y mantener las escuelas públicas locales, incluyendo atraer y retener maestros de alta calidad, expandir el acceso a la educación preescolar, asistir a los estudiantes en riesgo y mejorar la instrucción en tecnología, artes, música, matemáticas y ciencia en la escuela; y la mitad para ayudar a conservar y asegurar una vivienda en Santa Monica que sea asequible, proteger a los residentes del desplazamiento al aumentar los costos de viviendas, y reducir la cantidad de indigentes?

Medida GS es una medida de asesoría relacionada con la medida de GSH.


MEDIDA GSH

UNA ORDENANZA DEL CONCEJO MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE SANTA MONICA QUE PROMULGA UN AUMENTO DE LA MITAD DE UN UNO POR CIENTO EN EL IMPUESTO SOBRE LA TRANSACCIÓN Y COMPRA EN OTRAS JURISDICCIONES, QUE SERÁ ADMINISTRADO POR LA JUNTA DIRECTIVA ESTATAL DE IMPUESTOS SOBRE VENTAS, SUJETO A SU ADOPCIÓN POR EL ELECTORADO


CONSIDERANDO, que todas las agencias de reurbanización en California, entre las que se cuenta la Agencia de Reurbanización de Santa Monica, se disolvieron el 1 de febrero de 2012; y

CONSIDERANDO, que la Agencia de Reurbanización de Santa Monica generó casi $40 millones por año que se utilizaron para prioridades de la comunidad de Santa Monica tales como mejoras en la seguridad sísmica de edificios públicos, vivienda asequible, y mejoras de capital; y

CONSIDERANDO, que la disolución de la Agencia de Reurbanización de Santa Monica disminuyó gravemente los fondos disponibles para abordar las prioridades de la comunidad de Santa Monica; y

CONSIDERANDO, que muchos residentes viven en la Ciudad de Santa Monica porque la Ciudad invierte en las prioridades de la comunidad, ofreciendo amplios servicios y programas que mejoran sustancialmente la calidad de vida; y

CONSIDERANDO, que los residentes dependen de la Ciudad para continuar protegiendo su calidad de vida y efectuar prioridades de la comunidad, pero con la pérdida de fondos de reurbanización, la Ciudad debe buscar otros recursos; y

CONSIDERANDO, que la creación y preservación de las fuentes de renta local ayudará a asegurar que la Ciudad pueda mantener y mejorar la calidad de vida que los residentes esperan y efectuar prioridades de la comunidad; y

CONSIDERANDO, que la Ciudad adoptó una ordenanza de impuestos sobre transacciones y compras en otra jurisdicción el 13 de julio de 2013, lo que autorizó a la Ciudad a imponer un impuesto sobre transacciones y compras minoristas en otra jurisdicción de la mitad de un uno por ciento de los ingresos brutos de cualquier vendedor minorista que sean producto de la venta de todos los bienes personales tangibles vendidos al por menor dentro del territorio de la Ciudad; y

CONSIDERANDO, que el aumento en la mitad de un uno por ciento del impuesto sobre transacciones y compras en otra jurisdicción de la Ciudad llenaría parcialmente la brecha en la renta causada por la pérdida de los fondos de reurbanización; y

CONSIDERANDO, que todas las rentas de la Ciudad están sujetas a auditorías anuales independientes con revisiones públicas del Presupuesto de la Ciudad con amplia disposición, incluso en el Ayuntamiento, en línea y en las bibliotecas públicas; y

CONSIDERANDO, que en conformidad con las provisiones del Código de Renta e Impuestos de California, Partes 1.6 y 1.7, Secciones 7251 y siguientes y la Sección 7285.9, la Ciudad de Santa Monica está autorizada para promulgar un impuesto sobre transacciones y compras en otra jurisdicción; y

CONSIDERANDO, que la Ciudad de Santa Monica propone promulgar un aumento de la mitad de un uno por ciento en el impuesto sobre transacciones y compras en otra jurisdicción según lo permitido por la ley; y

CONSIDERANDO, que según la legislación aplicable, para promulgar un impuesto sobre transacciones y compras en otra jurisdicción, el Concejo Municipal de la Ciudad de Santa Monica debe adoptar la ordenanza sobre el impuesto sobre transacciones y compras en otra jurisdicción y el electorado de la Ciudad de Santa Monica también debe adoptarlo luego del voto de la mayoría en una elección.

POR CONSIGUIENTE, el Concejo Municipal de la Ciudad de Santa Monica decreta lo siguiente:

SECCIÓN 1. El Capítulo 6.62 del Código Municipal de Santa Monica se modifica de la siguiente manera: 

IMPUESTO SOBRE TRANSACCIONES Y COMPRAS EN OTRA JURISDICCIÓN

Sección 6.62.010  TÍTULO

Esta ordenanza será conocida como la Ordenanza del Impuesto sobre Transacciones y Compras en Otra Jurisdicción de la Ciudad de Santa Monica. 

Sección 6.62.020  DEFINICIONES

Las siguientes palabras y frases se definirán como se establece en la presente Ordenanza, excepto que cualquier término o frase que no se defina en esta Ordenanza tendrán el mismo significado que el término o frase según se define en las Partes 1.6 y 1.7 del Código de Renta e Impuestos del Estado de California:

(a) “Ciudad” significa la Ciudad de Santa Monica

(b) “Fecha de entrada en vigor” se refiere al primer día del primer trimestre natural que comienza más de 110 días después de la adopción de esta ordenanza por el voto del electorado el 2 8 de noviembre, 2010 2016.

(c) “Ordenanza” se refiere la Ordenanza del Impuesto sobre Transacciones y Compras en Otra Jurisdicción de la Ciudad de Santa Monica.

(d) “Estado” se refiere el Estado de California.

Sección  6.62.030 PROPÓSITO

Esta Ordenanza se adopta para lograr los siguiente, entre otros propósitos, y la Ordenanza deberá interpretarse liberalmente con el fin de lograr todos sus propósitos legítimos:

A. Imponer un impuesto sobre transacciones y compras minoristas en otra jurisdicción que se aplicará en todo el territorio de la Ciudad en la medida en que lo permita la ley y en conformidad con las provisiones del Código de Renta e Impuestos de California, Sección 7251 y siguientes y 7285.9, que autoriza a la Ciudad a adoptar esta Ordenanza si una mayoría de los electores que voten sobre la Medida vota para aprobar la imposición del impuesto en una elección convocada para ese propósito.

B. Adoptar una ordenanza sobre el impuesto sobre transacciones y compras minoristas en otra jurisdicción, que incorpora provisiones idénticas a aquellas de la Ley de Impuesto sobre Ventas y Compras en Otra Jurisdicción del Estado de California en la medida en que dichas provisiones no sean consistentes con los requisitos y limitaciones contenidos en la Parte 1.6 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos de California.

C. Adoptar una ordenanza sobre el impuesto sobre transacciones y compras minoristas en otra jurisdicción que impone un impuesto y proporciona una Medida que se puede administrar y recaudar por la Junta Directiva Estatal de Impuestos Sobre Ventas de una manera tal que se adapte tan plenamente como sea posible a, y requiera la menor desviación posible de, los procedimientos legales y administrativos existentes seguidos por la Junta Directiva Estatal de Impuestos Sobre Ventas en la administración y recaudación de los Impuestos sobre Ventas y Compras en Otra Jurisdicción del Estado de California.

D. Adoptar una ordenanza sobre el impuesto sobre transacciones y compras minoristas en otra jurisdicción que pueda ser administrado de una manera que será, en la mayor medida posible, consistente con lo dispuesto en la Parte 1.6 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos de California, minimizar el costo de la recaudación del impuesto sobre transacciones y compras en otra jurisdicción, y al mismo tiempo, minimizar la carga de mantenimiento de registros sobre las personas que estén sujetas a contribuciones bajo las disposiciones de esta ordenanza.

E. Proveer una renta por el impuesto sobre transacciones y compras en otra jurisdicción para la Ciudad, para usarse con propósitos generales del gobierno de la Ciudad y con cualquier renta por los impuestos sobre transacciones y compras en otra jurisdicción siendo colocada en el fondo general de la Ciudad.

Sección  6.62.040. CONTRATO CON EL ESTADO

Antes de la Fecha de Entrada en Vigor, la Ciudad hará un contrato con la Junta Directiva Estatal de Impuestos Sobre Ventas para llevar a cabo todas las funciones inherentes a la administración y operación de la presente Ordenanza; siempre que, si la Ciudad no haya hecho un contrato con la Junta Directiva Estatal de Impuestos Sobre Ventas antes de la Fecha de Entrada en Vigor, de igual manera hará dicho contrato y, en tal caso, la fecha de entrada en vigor será el primer día del primer trimestre natural siguiente a la ejecución de tal contrato.

Sección 6.62.050 TASA IMPOSITIVA DE LAS TRANSACCIONES

Por el privilegio de vender bienes personales tangibles al por menor, se implementó un impuesto sobre las transacciones a todos los vendedores minoristas en el territorio incorporado de la Ciudad a la tasa del 0.50% al 1% de los ingresos brutos, a cualquier vendedor minorista, por la venta de todos los bienes personales tangibles vendidos al por menor dentro del territorio de la Ciudad, en y después de la Fecha de Entrada en Vigor de la presente Ordenanza. 

Sección 6.62.060 LUGAR DE LA VENTA

A los efectos de esta Ordenanza, todas las ventas al por menor serán consumadas en el lugar de comercio del vendedor minorista, a menos que la propiedad personal tangible vendida se entregue por el vendedor minorista o su agente a un destino fuera del estado o a una empresa de transporte público para la entrega a un destino fuera de estado.  Los ingresos brutos por la venta incluirán los cargos de envío, cuando tales cargos estén sujetos a impuestos sobre compras en otra jurisdicción e impuestos estatales, indistintamente del lugar donde se haga la entrega.  En el caso de que un minorista no tenga un lugar de comercio permanente en el Estado o tenga más de un lugar de comercio, el lugar o los lugares donde se consuman las ventas minoristas se determinará según reglas y regulaciones que serán indicadas y adoptadas por la Junta Directiva Estatal de Impuestos Sobre Ventas.

Sección 6.62.070 TASA IMPOSITIVA SOBRE COMPRAS EN OTRA JURISDICCIÓN

Un impuesto al consumo se impone por medio de la presente en el almacenamiento, uso o consumo de otro tipo en la Ciudad, de bienes personales tangibles adquiridos de cualquier vendedor minorista en y después de la Fecha de Entrada en Vigor de la presente Ordenanza, para el almacenamiento, uso o consumo de otro tipo en el territorio de la Ciudad a la tasa del 0.50% al 1% del precio de venta de la propiedad.  El precio de venta incluirá los cargos por entrega cuando dichos cargos estén sujetos al impuesto sobre compras en otra jurisdicción o a impuestos Estatales, independientemente del lugar donde se realice la entrega.

Sección 6.62.080 ADOPCIÓN DE PROVISIONES DE LA LEY ESTATAL

Salvo que se disponga lo contrario en la presente Ordenanza, y salvo en la medida en que no sean consistentes con las provisiones de la Parte 1.6 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos, todas las provisiones de la Parte 1 (comenzando con la Sección 6001) de la División 2 del Código de Renta e Impuestos, se adoptarán, incorporarán y formarán parte integrante de la presente Ordenanza como si se estableciera en ella.

Sección  6.62.090    LIMITACIONES DE LA ADOPCIÓN DE LA LEY ESTATAL Y LA RECAUDACIÓN DE LOS IMPUESTOS SOBRE COMPRAS EN OTRA JURISDICCIÓN

En la adopción de las provisiones de la Parte 1 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos de California:

A. Siempre que el Estado de California se denomine o se refiera como la agencia tributaria, el nombre de la Ciudad de Santa Monica será sustituido.  Sin embargo, la sustitución no se hará cuando:

1. La palabra “Estado” se use como parte del título del Contralor del Estado, el Tesorero del Estado, la Junta de Control del Estado, La Junta Directiva Estatal de Impuestos Sobre Ventas, el Tesoro del Estado o la Constitución del Estado de California;

2. El resultado de la sustitución requeriría medidas que deban tomarse por o en contra de la Ciudad o cualquier agencia, funcionario, o empleado de la misma, y no por o en contra de la Junta Directiva Estatal de Impuestos Sobre Ventas, en el desempeño de las funciones inherentes a la administración u operación de esta Ordenanza;

3. En esas secciones, que incluyen, pero no se limitan necesariamente a las secciones que se refieren a los límites externos del Estado de California, donde el resultado de la sustitución sería:

a. Proporcionar una exención de los impuestos de esta Ordenanza con respecto a ciertas ventas, almacenamiento, uso u otro consumo de bienes personales tangibles que no estarían de otro modo exentos del impuesto mientras que tales ventas, almacenamiento, uso u otro consumo sigan estando sujetos a impuestos por el Estado en virtud de las provisiones de la Parte 1 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos, o;

b. Imponer este impuesto con respecto a ciertas ventas, almacenamiento, uso u otro consumo de propiedad personal tangible que no estarían sujetos a impuestos estatales según las mencionadas disposiciones de ese código.

4. En las Secciones 6701, 6702 (excepto en la última oración de la misma), 6711, 6715, 6737, 6797 o 6828 del Código de Renta e Impuestos de California.

B. La palabra “Ciudad” se sustituirá por la palabra “Estado” en la frase “vendedor minorista que hace negocios en este Estado” en la Sección 6203 y en la definición de esa frase en la Sección 6203.

Sección 6.62.100 NO SE REQUIERE PERMISO

Si un permiso de vendedor se ha expedido a un minorista en virtud de la Sección 6067 del Código de Renta e Impuestos de California, la presente Ordenanza no requerirá un permiso de negociador adicional.

Sección 6.62.110 EXENCIONES Y SALVEDADES

A. Se excluirá de la Medida para impuestos a las transacciones y compras en otra jurisdicción, la cantidad proveniente de cualquier impuesto a las ventas o impuesto sobre compras en otra jurisdicción por parte del Estado de California o por cualquier ciudad, ciudad y condado, o condado, en conformidad con la Ley Uniforme Bradley-Burns que rige los Impuestos Locales a las Ventas y Compras en Otra Jurisdicción, o la cantidad por cualquier impuesto a transacciones o compras en otra jurisdicción que sea administrado por el estado.

B. Están exentos del cómputo del importe del impuesto a las transacciones los ingresos brutos por:

1. Ventas de propiedad personal tangible, que no sean combustibles ni productos del petróleo, a operadores de aeronaves que se usarán o consumirán principalmente fuera del condado en el cual se realiza la venta y directa y exclusivamente en el uso de esas aeronaves como transporte común de personas o propiedades, según la autoridad de las leyes de este Estado, de Estados Unidos o de algún gobierno extranjero;
2. Ventas de propiedad que se usará fuera de la Ciudad, que se envía a un punto fuera de la Ciudad en conformidad con el contrato de venta, mediante la entrega a ese punto por el vendedor minorista o su agente, o mediante la entrega del minorista a un transportista para el despacho a un consignatario en dicho punto.  A los fines de este párrafo, la entrega a un punto fuera de la Ciudad se satisfará:

a. Con respecto a vehículos (que no sean comerciales) sujetos a registro en conformidad con el Capítulo 1 (a partir de la Sección 4000) de la División 3 del Código Vehicular, aeronaves con licencia en cumplimiento con la Sección 21411 del Código de Empresas de Servicios Públicos y embarcaciones indocumentadas registradas bajo la División 3.5 (a partir de la Sección 9840) del Código Vehicular, por registro en una dirección fuera de la Ciudad y por una declaración bajo pena de perjurio, firmada por el comprador, donde se indique que esa dirección es, de hecho, su lugar de residencia principal; y

b. Con respecto a vehículos comerciales, por registro en un lugar de negocios fuera de la Ciudad y declaración bajo pena de perjurio, firmada por el comprador, donde se indique que el vehículo será operado desde esa dirección.

3. La venta de propiedad personal tangible, si el vendedor está obligado a proporcionar la propiedad por un precio fijo en conformidad con un contrato firmado antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ordenanza.

4. Un arrendamiento de propiedad personal tangible que sea una venta continua de dicha propiedad, durante cualquier período durante el cual el arrendador esté obligado a arrendar la propiedad por un importe fijo por el arrendamiento, antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ordenanza.

5. A los fines de los subpárrafos (3) y (4) de esta sección, la venta o el arrendamiento de propiedad personal tangible no se considerarán obligados en conformidad con un contrato o un arrendamiento durante cualquier período para el cual cualquiera de las partes del contrato o del arrendamiento tenga el derecho incondicional a cancelar el contrato o el arrendamiento con aviso previo, se ejerza o no ese derecho.

C. Están exentos del impuesto sobre compras en otra jurisdicción que se impone en esta Ordenanza, el almacenamiento, uso u otro consumo en esta Ciudad de propiedad personal tangible:

1. Los ingresos brutos por la venta de lo que haya sido objeto de un impuesto a las transacciones según cualquier ordenanza de impuestos a las transacciones y al uso, administrados por el estado;

2. Fuera del combustible o los productos del petróleo comprados por operadores de aeronaves y usados o consumidos por esos operadores directa y exclusivamente en el uso de dichas aeronaves como transporte común de personas o de propiedad por un alquiler o una compensación según un certificado de conveniencia y necesidad pública emitido en conformidad con las leyes de este Estado, los Estados Unidos o algún gobierno extranjero.  Esta exención se agrega a las exenciones dispuestas en las Secciones 6366 y 6366.1 del Código de Renta e Impuestos del Estado de California;

3. Si el comprador está obligado a comprar la propiedad por un precio fijo en conformidad con un contrato firmado antes de la Fecha de Entrada en Vigor de esta Ordenanza;

4. Si la posesión de la propiedad personal tangible, o el ejercicio de algún derecho o poder sobre ella, surge según un arrendamiento, el cual es una compra continua de dicha propiedad durante cualquier período para el cual el arrendatario esté obligado a arrendar la propiedad por un importe fijado por un arrendamiento antes de la Fecha de Entrada en Vigor de esta Ordenanza.

5. A los fines de los subpárrafos (3) y (4) de esta sección, el almacenamiento, uso u otro consumo de, o la posesión de, o el ejercicio de algún derecho o poder sobre propiedad personal tangible no se considerarán obligados en conformidad con un contrato o un arrendamiento durante cualquier período para el cual cualquiera de las partes del contrato o del arrendamiento tenga el derecho incondicional a cancelar el contrato o el arrendamiento con aviso previo, se ejerza o no ese derecho.

6. Excepto según lo dispuesto en el subpárrafo (7), un vendedor minorista que haga negocios en la Ciudad no tendrá obligación de cobrar el impuesto al uso al comprador de la propiedad personal tangible, excepto si el vendedor minorista envía o entrega la propiedad en la Ciudad o participa dentro de la Ciudad en la realización de la venta de la propiedad, lo que incluye, pero no se limita a solicitar o recibir el pedido, directa o indirectamente, en un lugar de negocios del vendedor minorista en la Ciudad o a través de algún representante, agente, promotor de campaña, procurador, subsidiario o persona en la Ciudad bajo la autoridad del vendedor minorista.

7. “Un vendedor minorista involucrado en negocios en la Ciudad” también incluye a vendedores minoristas de cualquiera de los siguientes:  vehículos sujetos a inscripción conforme con el Capítulo 1 (a partir de la Sección 4000) de la División 3 del Código Vehicular, aeronaves autorizadas en cumplimiento con la Sección 21411 del Código de Empresas de Servicios Públicos o embarcaciones indocumentadas registrados bajo la División 3.5 (a partir de la Sección 9840) del Código Vehicular.  Ese vendedor minorista deberá cobrar el impuesto al uso a cualquier comprador que obtenga el registro o la licencia del vehículo, embarcación o aeronave en una dirección de la Ciudad.

D. Toda persona sujeta al impuesto sobre compras en otra jurisdicción según esta ordenanza puede acreditar contra ese impuesto cualquier impuesto sobre transacciones, o reembolsos pagados a un distrito que lo cobre, o a un minorista responsable por el impuesto a las transacciones en conformidad con la Parte 1.6 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos, con respecto a la venta a la persona de la propiedad cuyo almacenamiento, uso u otro consumo estén sujetos al impuesto sobre compras en otra jurisdicción.

Sección 6.62.120 ENMIENDAS

Todas las enmiendas posteriores a la fecha de vigencia de esta ordenanza, para la Parte 1 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos relativos a las ventas y los impuestos sobre compras en otra jurisdicción, y que no sean inconsistentes con la Parte 1.6 y la Parte 1.7 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos, y todas las enmiendas para la Parte 1.6 y la Parte 1.7 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos, automáticamente pasarán a ser adoptadas como parte de la presente Ordenanza, sin ninguna acción adicional por parte del Concejo Municipal de la Ciudad de Santa Monica o el electorado de la Ciudad, siempre y cuando, sin embargo, que ninguna enmienda funcionará de manera que afecte la tasa del impuesto establecido por la presente Ordenanza.  El Concejo Municipal podrá modificar esta Ordenanza para cumplir con la legislación aplicable o como pueda ser de otra manera necesario con el fin de fomentar los objetivos declarados de la Ordenanza.

Sección 6.62.130 PROHIBICIÓN DE IMPOSICIÓN DE RECAUDACIÓN

Ningún mandato judicial u orden de mandato u otro proceso legal o equitativo expedirán en cualquier demanda, acción o procedimiento en cualquier corte en contra del Estado o la Ciudad, o en contra de cualquier funcionario del Estado o de la Ciudad, para prevenir o impedir la recaudación en virtud de esta Ordenanza, o la Parte 1.6 de la División 2 del Código de Renta e Impuestos, de cualquier impuesto o monto del impuesto que se debe recaudar bajo esta Ordenanza.

Sección 6.62.140 DIVISIBILIDAD

Si alguna de las provisiones de la presente Ordenanza o la aplicación de la misma a cualquier persona o circunstancia se considera inválida, el resto de la Ordenanza y la aplicación de dicha provisión a otras personas o circunstancias no se verá afectada por ello.

Sección 6.62.150 FECHA DE VIGENCIA

Esta Ordenanza se refiere a la imposición y recaudación de un impuesto a transacciones y compras en otra jurisdicción y entrará en vigencia sin la segunda lectura por el Concejo Municipal de la Ciudad de Santa Monica, en conformidad con la Sección 619 (c) de la Carta Constitutiva, excepto que también, en conformidad con la ley aplicable, ningún impuesto establecido por la presente Ordenanza entrará en vigencia a menos que la presente Ordenanza sea adoptada por los electores en una elección que tendrá lugar el 2 8 de noviembre, 2010 2016.

SECCIÓN 2. Toda disposición del Código Municipal de Santa Monica o los apéndices a estos que tuvieran inconsistencias con las disposiciones de esta Ordenanza, en la medida de dichas inconsistencias y no más, mediante la presente se abroga o modifica en la medida necesaria para aplicar las disposiciones de esta Ordenanza.

SECCIÓN 3. El Alcalde deberá firmar y el Secretario Municipal deberá dar fe de la aprobación de esta Ordenanza.  El Secretario Municipal hará que esta se publique una vez en el periódico oficial en el plazo de 15 días después de su adopción

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ANÁLISIS IMPARCIAL DEL ABOGADO MUNICIPAL DE LA MEDIDA GS

MEDIDA CONSULTIVA EN EL USO DE LOS INGRESOS GENERADOS POR EL AUMENTO AL IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES Y COMPRIAS.

 

Esta es una medida consultiva colocada en la boleta electoral por el Concejo Municipal.  Se relaciona con, pero es independiente de, la Medida sobre el Impuesto a las Transacciones y Compras en Otra Jurisdicción, que se encuentren en la misma boleta electoral.  Esa Medida sobre el Impuesto a las Transacciones y Compras en Otra Jurisdicción incrementaría en la mitad de un uno por ciento (1/2%), el Impuesto a las Transacciones y Compras en Otra Jurisdicción actual de la Ciudad, que se recauda sobre la venta de mercancías que no estén exentas de impuestos sobre las ventas.   Un análisis imparcial separado se ha preparado para la Medida sobre el Impuesto a las Transacciones y Compras en Otra Jurisdicción.

Esta medida consultiva permite a los electores proporcionar asesoramiento al Concejo Municipal acerca de cómo los electores prefieren que se utilicen los ingresos fiscales adicionales, en caso de que los electores aprueben el cambio propuesto en el Impuesto a las Transacciones y Compras en Otra Jurisdicción.  En concreto, esta medida consultiva pregunta si la mitad de los ingresos adicionales se deben utilizar para mejorar y mantener las escuelas públicas locales y si la mitad de los ingresos adicionales se deben utilizar para mejorar y mantener las viviendas asequibles, proteger a los residentes del desplazamientos de vivienda y reducir el número de personas sin hogar.  Se prevé que el aumento en el impuesto, de ser adoptado por los electores, aumentaría los ingresos por aproximadamente $16 Millones anuales. 

Debido a que esta medida de ley es de carácter consultivo, la adopción de la misma no requeriría legalmente que el Concejo Municipal gaste los ingresos de una manera determinada.  En su lugar, la medida consultiva suministraría información al Concejo Municipal sobre cómo los electores prefieren que se gaste cualquier ingreso adicional.

MARSHA JONES MOUTRIE, Abogada Municipal

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ARGUMENTO A FAVOR DE LA MEDIDA GS

Vote Sí en la Medida GS.

Santa Monica es un lugar especial para vivir. Todos nos enorgullecemos de nuestra maravillosa comunidad. Tenemos oportunidades emocionantes, pero también nos enfrentamos a serios desafíos. Se ha vuelto difícil para muchos residentes de mucho tiempo darse el lujo de quedarse aquí.  Y, la financiación Estatal limitada desafía nuestras escuelas.  La Medida GS y GSH son un conjunto de medidas de ley que en conjunto ayudan a abordar estos asuntos. 

En conjunto, la Medida GS y la Medida GSH proporcionan fondos para ser compartidos por igual entre nuestras escuelas públicas locales -- un recurso esencial para las familias de Santa Monica -- así como para programas que han demostrado prevenir que los arrendatarios, personas mayores y familias trabajadoras pierdan sus casas y se queden sin hogar y proporcionar vivienda para los residentes que luchan con bajos ingresos.

Los turistas y visitantes contribuirán a una gran parte de estos ingresos. 

Nuestras fantásticas escuelas públicas locales operan con presupuestos insuficientes y se enfrentan a la financiación Estatal incierta cada año.  La Medida GS y La Medida GSH proporcionarán fondos controlados localmente para nuestras escuelas, que el gobierno Estatal no puede tocar. Estos fondos ayudarán a mantener los programas académicos rigurosos, a preparar a los estudiantes para la universidad y carreras de alta demanda y ayudarán a garantizar entornos seguros para el aprendizaje del siglo 21.

El gobierno Estatal recientemente también eliminó el financiamiento que Santa Monica utiliza para las viviendas asequibles.  La Medida GS y La Medida GSH proporcionarán fondos controlados localmente para ayudar a los residentes abrumados por los alquileres, a menudo personas mayores, a que se queden en sus hogares a lo largo de sus años dorados, y para ayudar a los trabajadores locales a encontrar hogares cerca de sus empleos -- fortaleciendo así tanto la diversidad de nuestra comunidad como de nuestra economía, al mientras que se reduce el tráfico.

La Medida GS le dice a nuestro Concejo Municipal – y a los futuros Concejos Municipales – que queremos proteger y mantener tanto escuelas excepcionales como una comunidad diversa para todos los residentes de Santa Monica.

Únase a LÍDERES DE LA EDUCACIÓN, DEFENSORES DE LAS VIVIENDAS ASEQUIBLES y PERSONAS SIN HOGAR, y LÍDERES EMPRESARIALES Y CÍVICOS para votar SÍ tanto en la Medida GS como la GSH.  Necesitamos pasar las dos para proteger tanto a nuestras escuelas como a nuestros residentes.


/f/ Sarah Braff, Presidente, Santa Monica-Asociación de  Maestros de Aulas de Malibu
/f/ Michael Soloff, Director, Comisión de Vivienda de Santa Monica
/f/ Jennifer Smith, Presidente, Concejo de PTA de Santa Monica- Malibu
/f/ Patricia Hoffman, Codirector, Ciudadanos de Santa Monica por  los Derechos de los Arrendatarios
/f/ Barry Seid, Coordinador del Distrito, AARP

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REFUTACIÓN AL ARGUMENTO A FAVOR DE LA MEDIDA GS

Vote No en la MEDIDA GS. ¡La Medida Estructura Gigante!

Habrá edificios gigantes por todas partes - San Vicente, Montana, Wilshire, Ocean Park - donde se les ocurra. Y, serán los arrendatarios actuales los desplazados a medida que sus edificios sean demolidos para hacer espacio para estos nuevos proyectos.

No hay un halo en este esquema de vale todo, y sobre-desarrollo.

Ya hemos pagado, en la disminución de la calidad de la vida diaria a medida que miles de nuevas viviendas y unidades comerciales se construyen solo para superpoblar a Santa Monica. ¡Y, ahora nos piden que paguemos, con nuestras chequeras, para construir más!

Sus dólares de impuestos se utilizarán exclusivamente para financiar a los desarrolladores favoritos del Ayuntamiento para producir proyectos grandes, de alta densidad en cualquier lugar que desee el Ayuntamiento.

La Ciudad le ha quitado su derecho a revisar y protestar todo desarrollo financiado por este impuesto. Se construirá muy cerca de su hogar - usted no puede objetarlo.

En el pasado, la Ciudad prometió “viviendas” para nuestra comunidad - maestros, socorristas, personas discapacitadas, hasta para personas mayores- pero nunca fueron entregadas.

Los proyectos de la Ciudad se construyen para no-residentes que no tienen ninguna conexión con Santa Monica. ¡¡Ahora la Ciudad incluso afirma que estos proyectos "reducirán" el tráfico!! ¿Es verdad? ¿Usted cree eso?

Dígale no al Ayuntamiento - nada de cheques en blanco para construir desarrollos grandes, y de alta densidad de ningún tipo, donde los burócratas quieran.

/f/ Roberto Rodriguez, Arrendatario de Santa Monica
/f/ Scott Kelso, Miembro del Sindicato
/f/ Donald Gray, Ex Presidente, Vecindario Pico Assn.
/f/ Clara Benrey, Maestra de Escuela Jubilada
/f/ Robert Kronovet, Ex Comisionado de la Junta de Renta

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ARGUMENTO EN CONTRA DE LA MEDIDA GS

La ciudad prometió vivienda a los maestros, socorristas, trabajadores de la ciudad y personas mayores para obtener su voto en las pasadas elecciones, pero nunca fueron entregadas. Las viviendas financiadas por la ciudad fueron entregadas a personas que no son residentes de Santa Monica. Este patrón continuará.

Dar al Ayuntamiento un cheque en blanco para construir grandes desarrollos de alta densidad, de cualquier tipo, en cualquier parte de la Ciudad, es un error.

Usted no puede opinar dónde se realizarán estos proyectos. No puede opinar sobre su tamaño. No puede opinar sobre su diseño. No puede opinar sobre la densidad/cantidad de unidades. Su derecho a revisar, comentar y objetar ha sido eliminado por aquellos que ahora quieren que sus dólares de impuestos construyan sus proyectos personales.

El código de zonificación de la Ciudad ofrece bonificaciones por altura y densidad a los desarrolladores de estos edificios, además de requisitos de estacionamiento reducidos. Proyectos grandes, súper poblados y con poco espacio para estacionamiento será lo común en su vecindario.

¡Detenga el desarrollo excesivo y el pagar más impuestos para pagarlo! ¡Vote NO!

La Ciudad tiene enormes obligaciones de jubilación que, como cuestión de derecho, TIENEN que financiar. Esta consulta no es vinculante y se convertirá en una promesa vacía a capricho del Concejo Municipal.

No crea en falsas promesas. ¡Vote NO!

/f/ Roberto Rodriguez, Arrendatario de Santa Monica
/f/ Clara Benrey, Maestra de Escuela Jubilada
/f/ Donald Gray, Exdirector, Pico Neighborhood Assn.
/f/ Scott Kelso, Miembro del Sindicato
/f/ Robert Kronovet. Excomisionado de la Junta de Renta

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REFUTACIÓN AL ARGUMENTO EN CONTRA DE LA MEDIDA GS

Los oponentes a las Medida GS & GSH son las mismas personas que se oponen a cada financiamiento escolar e iniciativa de vivienda asequible, y tienen sus datos equivocados - bastante equivocados. 

Las medidas GS & GSH no tienen NADA que hacer al suavizar las normas de desarrollo o empeorar el aparcamiento.
 

HECHO: Votar SÍ por las Medidas GS & GSH le ordena a nuestro gobierno de la Ciudad que ayude a garantizar grandes escuelas y viviendas asequibles en Santa Monica. 
 

HECHO: Las medidas GS & GSH proveen financiamiento local para mejorar la instrucción en el aula, apoyar a los grandes maestros y mantener nuestras escuelas locales.  
 

HECHO: Las medidas GS & GSH proveen financiamiento local para ayudar a los residentes de larga duración a evitar que pierdan sus hogares debido al aumento de las rentas. Las medidas GS & GSH también ayudarán a construir y renovar los edificios existentes para proveer viviendas asequibles para las familias y residentes de Santa Monica.
 

HECHO: El gobierno estatal ha tomado millones de dólares de Santa Monica y otras ciudades y ha agotado los fondos tanto para los programas escolares como para los de vivienda asequible. 
 

HECHO: Sin el control local de los fondos, las escuelas de Santa Monica se verán forzadas a hacer recortes en los programas. Y las reparaciones y mejoras de las instalaciones de la escuela sólo serán más costosas ya que el estado provee poco o ningún financiamiento para el mantenimiento de las instalaciones de la escuela.
 

HECHO: Sin las Medidas GS & GSH las familias de Santa Monica que necesitan vivienda asequible no obtendrán la ayuda que necesitan.

Por favor, vote Sí en las Medidas GS & GSH para proteger a las escuelas, familias y ciudadanos Medidas mayores de Santa Monica y apoyar la diversidad y calidad de vida que hacen de nuestra ciudad un gran lugar para vivir.

VOTE SÍ en las Medidas GS & GSH.

/f/ Sarah Braff, Presidente, Asociación de Maestros de Aula de Santa Monica-Malibu
/f/ Michael Soloff, Presidente, Comisión de Vivienda de Santa Monica
/f/ Jennifer Smith, Presidente, Concejo de PTA de Santa Monica-Malibu
/f/ Patricia Hoffman, Copresidente, Residentes de Santa Monica a Favor de los Derechos de los Arrendatarios
/f/ Barry Seid, Coordinador del Distrito, AARP

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Preguntas Frecuentes
Medida GS

 

¿Qué es la Medida GS?
La Medida GS es una medida asesora que permite a los votantes expresar su preferencia que la mitad de los ingresos de la Medida GSH, si es aprobada por los votantes, se utilicen para mejorar y mantener las escuelas públicas locales en Santa Mónica, con la otra mitad se utilicen para apoyar la vivienda asequible en Santa Mónica.

¿Qué es la conexión entre las escuelas públicas y la vivienda asequible?
La Medida GS permite a los votantes expresar su preferencia que el aumento de los fondos locales se utilice para las escuelas públicas y la vivienda asequible. Hay una variedad de conexiones entre la vivienda y las escuelas. Una variedad de estudios han encontrado una relación clara entre la asequibilidad de la vivienda, estabilidad de la vivienda y el éxito educativo. Por ejemplo, un estudio reciente realizado por la Universidad Johns Hopkins encontró que en las familias que gastan más de la mitad de sus ingresos en la vivienda, las aptitudes de los niños empeora en la lectura y matemáticas. Los estudiantes cuyas familias enfrentan la inestabilidad de vivienda muchas veces tienen dificultades en las clases y la inestabilidad puede afectar a otros niños en las clases. Algunos miembros de la comunidad han señalado que las buenas escuelas públicas y una comunidad inclusiva y diversa son distintivos de Santa Mónica.

¿Cómo defina la Ciudad la vivienda asequible?
La vivienda asequible se limita, por medio de los títulos de las propiedades escritos legalmente, a los hogares cuyos ingresos no pueden exceder cantidades específicas. El alquiler que se puede cobrar por la vivienda está restringido de manera similar a base de los ingresos del hogar. La escritura de la propiedad que determina los límites de ingresos y alquileres típicamente proporcionan las restricciones por al menos 55 años. El gobierno federal define que la vivienda es asequible si una familia está gastando no más del 30 por ciento de sus ingresos brutos en la vivienda. La vivienda asequible en Santa Mónica esta generalmente dirigida a los hogares que ganan entre el 30 y el 80 por ciento del ingreso medio del Condado de Los Ángeles, que fue $64,800 para una familia de cuatro personas en 2016. Algunos precios de renta como ejemplo son del $340 por mes por un apartamento estudio alquilada a una familia entre el 30 por ciento del ingreso promedio del área, $648 por mes por un apartamento de un dormitorio alquilada a una familia entre el 50 por ciento del ingreso promedio del área, y $875 por mes por un apartamento de dos dormitorios alquilada a una familia entre el 80 por ciento del ingreso promedio del área.

¿A quién sirve la vivienda asequible?
La vivienda asequible en Santa Mónica sirve a las personas mayores, personas con discapacidad, familias e individuos. La mayoría de las familias que viven en viviendas asequibles tienen al menos un miembro de la casa que trabaja. Las personas mayores que reciben beneficios de seguro social y las personas que reciben beneficios por discapacidad puede ser que no trabajen. Algunas viviendas asequibles se dirigen a los veteranos de guerra sin hogar y otras personas sin hogar en la comunidad al combinar viviendas y servicios sociales para conseguirles un lugar de vivir y un estilo de vida más estable.

¿Hay muchos residentes en Santa Mónica de bajos ingresos y residentes que están agobiados por el costo de la vivienda?
Según la Encuesta Sobre la Comunidad Estadounidense de la Oficina del Censo del 2014, aproximadamente uno de cada cinco hogares en Santa Mónica tiene un ingreso anual de menos de $25,000 y el 50 por ciento de los hogares en Santa Mónica tiene un ingreso anual de menos de $75,000. La base de datos del Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano identifica que hay más de 11,000 inquilinos de bajos ingresos en Santa Mónica que pagan más del 30 por ciento de sus ingresos en la renta. De este grupo, más de 7,000 pagan más del 50 por ciento de sus ingresos en la renta.


¿Qué pasa con el Control de Rentas?
Aproximadamente 27,500 de los 36,000 apartamentos en Santa Mónica están gobernados por el Control de Rentas. La Agencia de Control de Rentas de Santa Mónica limita los aumentos de renta anuales para los apartamentos controlados. En 1985, el Estado de California aprobó una ley (conocida como la Ley de Ellis) permitiendo a los propietarios de apartamentos la opción de salirse voluntariamente del negocio de alquilar viviendas y de ese modo eliminar las viviendas del suministro de viviendas con control de renta. El Reporte Anual Consolidado de la Agencia de Control de Rentas muestra que hasta el año 2015, más de 2,000 apartamentos han sido retirados del suministro de viviendas de renta controlada y más de 18,000 apartamentos se han alquilado de nuevo a precios del mercado. En 1995, el Estado de California aprobó una ley adicional (conocida como la Ley de Costa-Hawkins) permitiendo a los propietarios de apartamentos a cobrar rentas de mercado cada vez que un apartamento queda vacante. Una vez que se vuelve a alquilar el apartamento, la Agencia de Control de Rentas gobierna cualquier aumento futuro de renta, hasta que el apartamento de nuevo queda vacante. En 1998, antes de la plena aplicación de la Ley de Costa-Hawkins, aproximadamente el 60 por ciento de las residencias de Santa Mónica eran asequibles para familias de bajos y moderados ingresos. En 2015, menos de un tercio de las residencias de Santa Mónica eran asequibles.

¿Cómo apoya la Ciudad la vivienda asequible en Santa Mónica?
La Ciudad de Santa Mónica tradicionalmente ha utilizado cuatro técnicas para proveer viviendas asequibles para las familias de bajos ingresos:
• La primera técnica es la ayuda de alquiler directa, por lo general en forma de vales de vivienda. Los vales de vivienda permite que los residentes puedan elegir dónde van a vivir, y usar el vale para pagar parte de la renta. Los vales de vivienda son financiadas principalmente por el gobierno federal y permite que la Ciudad apalanque sus recursos.
• La segunda técnica es hacer préstamos a las organizaciones de vivienda sin fines de lucro para la adquisición de viviendas existentes, rehabilitarlos, y hacer las viviendas disponibles para las familias elegibles de bajos ingresos cuando estén vacantes. Los residentes existentes se les permite permanecer el tiempo que deseen, si permanecen con buena reputación. Aproximadamente el 60 por ciento de todos los préstamos de vivienda realizadas por la Ciudad se han hecho para la adquisición de viviendas existentes.
• La tercera técnica es hacer préstamos a las organizaciones de vivienda sin fines de lucro para adquirir terrenos y construir nuevas viviendas. Las nuevas viviendas se dirigen a las necesidades que son difíciles de satisfacer en el mercado de la vivienda existente, incluyendo la vivienda para las familias grandes y para personas con necesidades especiales, como las personas mayores y las personas con discapacidad. Aproximadamente el 40 por ciento de todos los préstamos de vivienda realizados por la Ciudad se han hecho para la nueva construcción.
• La técnica final es la vivienda incluyente, por lo que los promotores privados construyen viviendas con restricciones de ingresos como parte de la construcción de viviendas a precio de mercado.  No se proporciona asistencia financiera de la Ciudad para la vivienda asequible incluyente construido de conformidad con el Programa de Producción de Vivienda Asequible (AHPP, Sección 9.56 del Código Municipal de Santa Mónica) o los acuerdos de desarrollo.

¿Cuál es la cantidad de viviendas con restricciones de ingresos en Santa Mónica?
Actualmente hay 4,567 residencias en Santa Mónica con escrituras que limitan la ocupación a los residentes con ingresos que califican.

¿Cómo ha financiado la Ciudad las viviendas asequibles en Santa Mónica tradicionalmente?
Durante muchos años, la principal fuente de financiación de la Ciudad para las viviendas asequibles fue la Agencia de Reurbanización de Santa Mónica (SMRDA). Todas las agencias de reurbanización en California, incluyendo el SMRDA, fueron eliminados por el Estado de California en febrero del 2012.

¿Cuántos fondos proporciono la SMRDA para la vivienda asequible?
En los cinco años antes de su disolución, la SMRDA proporcionó aproximadamente $15 millones por año para la producción y conservación de la vivienda asequible en Santa Mónica.

¿Está contribuyendo la Ciudad sus fondos existentes hacia la vivienda asequible?
En 2015, la Comisión de Vivienda recomendó una doble estrategia para recaudar aproximadamente $15 millones por año de los fondos locales para la vivienda asequible. La primera pieza de la estrategia es modificar la prioridad de aproximadamente $7.5 millones de dólares del presupuesto de la Ciudad existente. La segunda pieza es crear una nueva fuente de ingresos, sujeto a la aprobación de los votantes, que podría ser asignada a la vivienda asequible. Conforme con las recomendaciones de la Comisión de Vivienda, el Consejo Municipal ha identificado aproximadamente $8 millones anuales de fondos que se pondrán a disposición de la vivienda asequible en los próximos 9 años.

¿Qué pasaría si la Ciudad fuera financiar el total de $15 millones por año por medio de los fondos existentes?
La financiación de la cantidad total de los fondos generales existentes probablemente tendría un impacto significativo en otros programas de la Ciudad. Por ejemplo, el presupuesto anual para el Sistema de Bibliotecas Públicas de Santa Mónica se encuentra a menos de $13 millones por año, el presupuesto anual para los programas y servicios de programas y servicios recreativos de la Ciudad es menos de $7 millones por año, y el presupuesto anual para el mantenimiento de los parques, playas y bosque urbano de la Ciudad es menos de $17 millones por año.

¿Cuál es la diferencia entre las viviendas inclusivas y viviendas asequibles financiadas por la Ciudad?
No se proporciona asistencia financiera de la Ciudad para la vivienda asequible incluyente construido de conformidad con el Programa de Producción de Vivienda Asequible (AHPP, Sección 9.56 del Código Municipal de Santa Mónica) o los acuerdos de desarrollo. La AHPP requiere que la construcción de viviendas a precio de mercado también tome en cuenta las necesidades de vivienda asequible a través de la construcción de viviendas asequibles en el sitio o fuera del sitio, por la dedicación de terrenos, o por el pago de tasas para recaudar fondos para financiar viviendas asequibles sin ánimo de lucro. Los desarrollos residenciales a precio de mercado se rigen por acuerdos de desarrollo también suelen atender las necesidades de vivienda asequible por la inclusión de la vivienda asequible como parte del desarrollo general. Las unidades de vivienda asequible son restringidas de escritura para ser ocupadas por familias de ingresos bajos o moderados. Para un desarrollo típico que satisface la AHPP al proporcionar viviendas asequibles en el sitio, entre el cinco y el veinte por ciento de las residencias serían restringidas como asequible.

¿Cuáles son las preferencias locales?
Se le obliga a la vivienda asequible que recibe asistencia financiera de la Ciudad a proporcionar preferencias para las personas que viven o trabajan en Santa Mónica, excepto cuando los fondos federales se incluyen en el paquete de financiación para la vivienda asequible. Toda la vivienda, incluyendo la vivienda asequible, está obligado a cumplir con las leyes federales de vivienda equitativa, que prohíben la discriminación en la vivienda.

¿Además de las restricciones de ingresos, que cantidad de la vivienda económica se limita a poblaciones específicas, como las personas mayores o las personas que viven con discapacidades?
De la vivienda asequible financiada públicamente en Santa Mónica, el 24 por ciento se limita a las personas mayores. Un seis por ciento adicional está dirigido a personas que viven con discapacidades, incluyendo los que anteriormente no tenían hogar. Aunque hay ciertas residencias que son restringidas a las personas mayores y a las personas que viven con discapacidades, el resto de las viviendas también sirven a las personas mayores y personas con discapacidades, así como la población en general, incluyendo las familias trabajadoras.

¿Cómo aprovechan otras fuentes de financiación de los fondos de la Ciudad?
Los fondos de la Ciudad para viviendas asequibles con frecuencia ayudan a apalancar la financiación de otras fuentes públicas y privadas. Por ejemplo, muchos proyectos de vivienda asequible incluyen (a) los préstamos bancarios que son pagados con rentas futuras, (b) los créditos fiscales bajo los impuestos federales (es decir, acciones de inversionistas privados), y (c) otros subsidios o préstamos. Debido al alto costo del terreno y la construcción en Santa Mónica, fondos municipales normalmente llenan la brecha entre el costo para producir o conservar la vivienda asequible y de otras fuentes de financiación disponibles. Para algunas fuentes de financiación, como créditos fiscales bajo ingresos federales de vivienda que se expidan competitivamente, el compromiso de la Ciudad de apalancar los fondos hace que la solicitud por estos créditos sea mas competitiva.

¿Qué es una vivienda de renta moderada?
Vivienda de renta moderada se define típicamente como viviendas que sirven los hogares ganando hasta el 120 por ciento del ingreso medio del área de Los Ángeles. Para 2016, una familia de cuatro personas con ingresos de hasta $77,750 por año se considera a un ingreso moderado. La mayoría de las viviendas de ingresos moderados en Santa Mónica han sido creado por los promotores con fines de lucro de conformidad con el Programa de Producción de Vivienda Asequible de la Ciudad (véase más arriba).

¿Qué es la Evaluación de Necesidades de Vivienda Regional?
Para ayudar a las ciudades en la preparación de los elementos de vivienda, la Asociación de Gobiernos del Sur de California (SCAG) prepara una Evaluación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA) para cada jurisdicción en la región de cinco condados. La asignación identifica la cantidad de viviendas de muy bajos ingresos, bajos ingresos y moderados ingresos, y otras viviendas que se debe producir en cada ciudad durante un período específico con el fin de atender las necesidades de vivienda regionales. Para Santa Mónica, SCAG ha determinado que 974 residencias que sean asequibles para familias de bajos y moderados ingresos deben ser creados para el año 2021. A partir de mayo de 2015 del período del Elemento de Vivienda, 440 residencias asequibles han sido construidos, se encuentran en construcción, o tienen aprobación para ser construidas. Algunos miembros de la comunidad sienten que una vez que se cumple la asignación RHNA, ninguna otra vivienda asequible es necesario. Otros razonan por la continua inversión en vivienda asequible, aunque se exceda la asignación RHNA, con el fin de compensar los cientos de residencias de precio asequible que se pierden cada año, ayudando a asegurar que Santa Mónica siga siendo un lugar que da la bienvenida a la gente de todos los medios económicos. Y otros señalan que la RHNA solo reporta la nueva construcción de viviendas, y no toma en cuenta el importante hecho de la adquisición y rehabilitación de obras de vivienda existentes en la estrategia de vivienda asequible de la Ciudad.

¿Ha hecho la Ciudad algún préstamo para la compra de viviendas asequibles?
Reconociendo que muchas personas prefieren ser dueños de su residencia en lugar de alquilar, la Ciudad hizo un préstamo para la construcción de una propiedad de vivienda asequible. Sin embargo, el patrocinador de este desarrollo no pudo asegurar un préstamo de construcción porque los prestamistas de construcción no estaban seguros de que los futuros residentes serían capaces de asegurar hipotecas. Debido a los problemas de financiación de este tipo, la financiación de Santa Mónica se ha centrado en alquileres asequibles, cada uno de los cuales pueden servir a muchas familias durante su vida útil de escritura restringida de por lo menos 55 años.

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