Measure LV

Shall the City's General Plan and Municipal Code be amended to require: a new permit process for major development projects exceeding base sizes or heights of 32-36 feet, with exceptions such as single unit dwellings and some affordable housing projects; voter approval of major development projects and development agreements, excluding affordable housing and moderate income and senior housing projects, among others; and voter approval of changes to City land use and planning policy documents?

 


BALLOT TITLE AND SUMMARY
PREPARED BY THE CITY ATTORNEY

AN INITIATIVE MEASURE AMENDING THE CITY'S LAND USE AND CIRCULATION ELEMENT (LUCE) AND ZONING ORDINANCE TO REQUIRE VOTER APPROVAL OF CERTAIN DEVELOPMENT PROJECTS THAT WOULD BE SUBJECT TO A NEW PERMIT REQUIREMENT, OF ALL DEVELOPMENT AGREEMENTS, AND OF CERTAIN CHANGES TO THE CITY'S LAND USE AND PLANNING POLICY DOCUMENTS SUBJECT TO SPECIFIED EXEMPTIONS

This measure would amend the City's LUCE and Zoning Ordinance by adding new requirements for voter approval of "major" development projects, all development agreements, and certain modifications to land use and planning policy documents.

The measure would create a new permitting requirement and process. A "Major Development Review Permit" would be required for projects exceeding the LUCE's Tier 1 maximum height (32 feet/two stories) and size limits. The processing for such permits would include review by the Architectural Review Board, which would make recommendations to the Planning Commission. It would, in turn, be required to make certain findings before recommending the project to the City Council. If the Council made the specified findings and approved or conditionally approved the project, the permit would not become effective unless and until the voters approved it in a general or special election.
Similarly, a new requirement of voter approval would apply to all development agreements. Any development agreement approved by the City Council would not become effective unless and until it was approved by the voters. The measure states that the developer would pay any special election costs incurred in seeking voter approval of a review permit or development agreement.

Some types of projects would be exempt from the new requirements. Exemptions from the Major Development Review Permit requirements would apply to single unit dwellings, 100% affordable housing projects of 50 units or less, Tier 1 projects including on site affordable housing in compliance with the City's Affordable Housing Production Program, and projects exceeding Tier 1 standards due only to state-mandated height/density bonuses for affordable housing. Exemptions from the voter approval requirement would apply to 100% affordable and moderate income housing projects, 100% senior housing projects, projects in the coastal zone complying with height and density limitations in the certified Local Coastal Program, and projects on sites listed in the City's Housing Element with specified maximum floor area ratios and minimum residential percentages. 

The measure would also require voter approval for "Major Amendments" to the LUCE, the Zoning Ordinance, the Districting Map, Neighborhood Area Plans, and Specific Plans, except for an Airport land Specific Plan allowing only park and open space use. "Major Amendments" would be those changing specified development standards including, among others, changes in certain zoning designations and increases to: the number of residential units that could be built, height limits, or the allowable commercial or retail square footage.

Additionally, the ballot pamphlet covering a vote necessitated by the measure would be required to include a summary, prepared by the City Attorney, of the proposed development agreement, review permit or major amendment and a link to its full text.

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MEASURE LV 

The proposed amendments read as follows:

Section I: TITLE

                This initiative measure may be known and referred to as the "Land Use Voter Empowerment Initiative" or "LUVE Initiative."

Section II: FINDINGS AND PURPOSE

                The People of the City of Santa Monica find as follows:

WHEREAS, the residents of Santa Monica love the beauty of the open skies and ocean breezes of their low-rise City and want to protect them for future generations;

WHEREAS, the residents of Santa Monica rely on the goals of the Land Use and Circulation Element (LUCE), adopted by our City Council in 2010, to "maintain our City's character" and "protect our neighborhoods;"

WHEREAS, the 2010 LUCE permitted the construction of taller and larger buildings with a three-tiered approach to development by exchanging so-called "community benefits" for increased height above the Tier 1 base height;

WHEREAS, the residents of Santa Monica currently have no say, other than public input at public hearings, as to what "community benefits" would justify the impacts of taller and larger buildings on our quality of life;

WHEREAS, the residents of Santa Monica have repeatedly expressed concern about City Hall policies that incentivize increased height in both commercial and residential developments throughout the city;

WHEREAS, elected officials continue to make campaign promises to protect our city from overdevelopment but, once elected, choose instead to approve taller and larger buildings;

WHEREAS, the voters of Santa Monica wish to have the final word on whether "community benefits" exchanged for increased height above the Tier 1 base will outweigh the impacts on our quality of life;

WHEREAS, the voters of Santa Monica wish to have the final word on major modifications to the City's land use planning documents;

WHEREAS, providing housing opportunities to a broad range of Santa Monica residents, including persons and families of low and moderate income, and including senior citizens, is an important objective for Santa Monica;

WHEREAS, nothing in this Initiative is intended to prevent the City from meeting its regional fair share of housing needs, nor to prevent the approval and construction of affordable or senior housing projects;

WHEREAS, the voters of Santa Monica have a long history of being informed and engaged while actively working to protect the city we love;

                NOW THEREFORE, based upon the foregoing findings, the People find and declare that the Land Use and Circulation Element and the Zoning Ordinance be amended by this Initiative to provide an opportunity for the people of the City to vote upon major development projects and significant changes to land use planning documents that will directly affect the quality of life in the City of Santa Monica, as set forth herein.

Section III: AMENDMENT OF LAND USE AND CIRCULATION ELEMENT

                A.            Section 2.1 of the Land Use and Circulation Element of the General Plan of the City of Santa Monica is amended as follows (new text is shown by underline and deleted text is shown by strikeout):

ACHIEVING COMMUNITY BENEFITS

The essence of the LUCE land use policy is to identify an allowable building height for each land use as a baseline. Proposed development that requests additional height above the base will be subject to discretionary review, possible voter approval as established by ordinance, and additional requirements consistent with the community's broader social and environmental goals. This approach is defined in three tiers; the base tier (ministerial up to the discretionary review thresholds established by the Zoning Ordinance) and two discretionary tiers. In most commercial areas of the City, including the major boulevards such as Wilshire Boulevard and portions of Lincoln and Santa Monica Boulevards, the maximum base height (Tier 1) for a project without providing community benefits is 32 feet (two stories). In these areas, a project with housing is eligible for a height bonus above the base height, allowing for an additional floor of housing, by providing the percentage of required affordable housing units on-site or within close proximity along the transit corridors. Thus the base height generally ranges from 32 to 36 feet.

To be above the base height, new development must provide community benefits for the City and the neighborhood. Under the LUCE, an applicant for a commercial or mixed-use project requesting additional height above the base, known as Tier 2, will need to provide community benefits that will be considered through a discretionary permit or Development Agreement. Heights identified as Tier 3 require additional community benefits.  Projects seeking Tier 2 or Tier 3 approvals may also be subject to voter approval requirements, as established by ordinance.

Several land use designations have a lower base height (Tier 1), a lower maximum height for Tier 2 and no Tier 3. The exceptions are called out later in this chapter in the discussion of each land use designation.

 

The community identified the following five priority categories of Community Benefits.

1. Trip Reduction and Traffic Management

The LUCE specifies that all new development will be measured and evaluated with respect to its ability to reduce vehicle trips in Santa Monica which are a source of numerous environmental impacts, including air quality degradation, increased congestion, and exacerbation of global climate change. Projects above the base height will be required to provide Transportation Demand Management (TDM) trip reduction measures to reduce congestion and GHG emissions.

These measures - which are intended to encourage walking, biking and transit use in the City while deemphasizing use of the automobile - could include:

  • Bicycle Facilities
  • Dedicated Shuttles
  • Car-sharing
  • Transit Passes
  • Parking "Cash-out"
  • Shared Parking
  • Pricing Parking Separately from Housing Units

 

2. Affordable and Workforce Housing

The LUCE outlines requirements for housing that is affordable to lower-income residents. Projects that include a significant amount of such housing achieve the highest level of community benefit. The Plan also incentivizes workforce housing to provide additional units for employees who are increasingly priced out of our community. To continue to foster diversity, it is important to create the conditions which allow employees to live in the City. This reduces commuting, which contributes to air pollution, traffic congestion, and global climate change. Workforce housing is an emerging sustainable policy for the City. Being able to live near employment and transit significantly reduces vehicle miles traveled. Thus, this housing should be located near transit and near existing job centers (e.g., hospitals, Santa Monica College, school district offices, and entertainment industry centers). Businesses are encouraged to provide workforce housing for which priority is given to employees. Residential or mixed-use projects that provide affordable and workforce housing will be eligible for height over the base of 32-35 feet in recognition of the environmental and social benefits of such housing.

 

3. Community Physical Improvements

In certain parts of the City, the community benefits could address necessary or desired physical improvements such as:

  • Reconnecting the street grid with Green Streets
  • Quality pedestrian, biking, and Green Connections
  • Community gathering and green open spaces
  • Recreational open space
  • Neighborhood-serving retail and services

 

4. Social and Cultural Facilities

In addition to the traffic mitigation and housing, the LUCE also specifies a range of community benefits that may be applied to residential or nonresidential projects. Incentives may be achieved by incorporating some of the following community benefits into the project:

  • Support for arts and cultural facilities and uses such as providing public art and/or gallery space within the building
  • The creation of child care, senior, or youth facilities as part of the project

 

5. Historic Preservation

A community benefit could also include the preservation of historic structures, and/or adaptive reuse of cultural buildings as part of or near to the project, or participation in a Transfer of Development Rights program.

(See chapter 3.2 Community Benefits for further information on the desired list of community benefits.)

B.            Section 2.1, Goal LU10 of the Land Use and Circulation Element of the General Plan of the City of Santa Monica is amended as follows (new text is shown by underline and deleted text is shown by strikeout):

 

IMPROVING THE QUALITY OF LIFE

GOAL LU10: Community Benefits- Require new development to contribute directly to the community's core social, physical and transportation goals through mechanisms such as community benefits.

 

POLICIES

LU10.1 Maximum Allowable Base Height.  Establish a maximum allowable building height and density for each commercial land use designation as a baseline, which is ministerial up to the discretionary thresholds established by the Zoning Ordinance.

LU10.2 Green Leaf Icon Benefits Tied to Community Values.  Require new development that requests height above the base to provide measurable benefits to foster complete neighborhoods and support the goals of the LUCE, including reducing vehicle trips and GHG emissions, maintaining diversity, and promoting affordable and workforce housing.

LU10.3 Green Leaf Icon Affordable and Workforce Housing.  Focus on additional affordable and workforce housing with an emphasis on employment centers close to transit facilities.

LU10.4 Discretionary Review.  Require a discretionary review process with community input for projects above the base height except for 100 percent affordable housing projects.  Inclusion of community benefits and specific findings will be required for conditional approval above the base height and density. A vote of the people of the City shall be required for certain projects above the base height, as shall be established by ordinance.

 

C.            Section 3.2 of the Land Use and Circulation Element of the General Plan of the City of Santa Monica is amended as follows (new text is shown by underline and deleted text is shown by strikeout):

 

Community Benefits

Traditional planning has long required development to meet minimum community standards.  Developers of private property are key participants in shaping the City's form, characteristics and amenities, and through this development they can contribute to a shared community vision.  The LUCE articulates and clarifies the community's future vision and expectations.  What is innovative about the LUCE is the requirement that when a developer seeks to develop property at a height greater than the City's ministerial standard, the developer must include in the project certain preferred uses or beneficial project design features, or meet other development standards that serve the community's core needs - those standards that contribute directly to the community's fundamental social, cultural, physical, transportation and environmental goals.

This approach provides the City and the community with the ability to shape how projects contribute to the City as a whole, ensuring that new buildings will be rich additions to the urban fabric, creating special places in the City that enhance its unique character and quality of life.  This regulatory approach also strives to ensure that local services are located within walking distance of both existing and new uses so as to create complete neighborhoods that increase livability, reduce greenhouse gas (GHG) emissions and relieve congestion.

 

THE COMMUNITY IDENTIFIES CORE VALUES FOR COMMUNITY BENEFITS

The community's vision of desired community benefits has evolved through an extensive participation process.  Through the LUCE's three-year community outreach process, a continuing and interactive dialogue identified the core values of the community.  Participants responded to the question of "what makes a livable city?"  For Santa Monicans, it is preservation of the vibrant, beach town atmosphere, the enhancement of the sense of community, the conservation of unique and diverse neighborhoods, and the ability to enjoy walkable streets, easy access to transit, green streets and open space, and a range of housing choices for all income levels.  The community identified the overarching principle of maintaining the City's unique attributes while enhancing and enriching neighborhood livability, including housing that is affordable to people of all income levels, ages and cultural backgrounds. 

 

COMMUNITY BENEFITS

The LUCE addresses the following questions about development projects:

  • Does this project contribute to the community?
  • Does the project protect and enhance the neighborhood?
  • Is the project in the right location to reduce automobile dependence?
  • Does the project contribute to the City's overall traffic reduction and management strategy?
  • Does the project adversely impact or enhance the current or future open space and community gathering spaces?
  • Does the project contribute to the City's long-term sustainability?

 

Five Priority Categories of Community Benefits:

The community identified the following five priority categories of community benefits:

 

  1. New Affordable and Workforce Housing

For all projects in which a developer seeks to develop a project that is greater in height than the base height of 32 feet, affordable housing or a contribution to the affordable housing fund shall be required.  The objective is to incentivize housing along the City's commercial corridors where there is transit, local-serving retail and an enhanced pedestrian environment, facilitating a complete neighborhood for a range of socioeconomic levels.  While affordable housing is identified as a primary community benefit, the provision of a significantly higher percentage of workforce housing units is also a community benefit.

A project developer who chooses to provide affordable housing as part of the base project in accordance with the percentage requirements specified in the City's Affordable Housing Production Program will be entitled to receive a height bonus of 3 feet for a total height of 35 feet.

 

  1. GHG Emissions and Future Congestion Reduction Requirement

A developer who seeks to develop projects above the base height shall also be required to provide additional Transportation Demand Management (TDM) trip reduction measures to address congestion and GHG emission reduction.  TDM incentive programs could include: bicycle facilities, shower facilities, dedicated shuttles, flex cars, transit passes, parking cash-out programs, car-sharing programs, on-site transportation information, and shared parking programs.

 

  1. Community Physical Improvements

In certain parts of the City, the community benefits could address necessary or desired physical improvements such as: reconnecting the street grid; quality pedestrian, biking and green connections; and additional ground level open space, trees and wider sidewalks.  It could also include improvements, such as gathering places, recreation open space and the provision of neighborhood-serving retail and services.

 

  1. Social, Cultural and Educational Facilities

This category of benefits could include space for preferred uses such as child care, senior care, youth and teen services and educational uses.  The community also endorsed incentives for the provision of artist workspaces and additional cultural venues celebrating Santa Monica's arts and cultural heritage.

 

  1. Historic Preservation

This category of benefits could include adaptive reuse, sensitive restoration and treatment, compatible new construction, and participation in a Transfer of Development Rights (TDR) program. 

There are numerous factors in assessing the type and extent of community benefit that must be provided.  Benefits that merely meet or go slightly beyond standard requirements for all projects, such as TDM or Green Building requirements, would not qualify as community benefits.  Benefits that are for the immediate neighborhood should also be considered in addition to those that apply citywide.

 

HOW THE LUCE ACHIEVES COMMUNITY BENEFITS

In addition to articulating the community's long-term vision, the LUCE establishes the broad goals and policies that set the framework for community benefits.  In each land use designation, the Plan sets a base height and allowable development intensity which permits quality lower-scale, generally ministerial development.  Using the citywide vision for urban form, the Plan then sets a maximum height and intensity, even with provision of community benefits, along with sensitive transitions to homes and neighborhoods.  The specific standards and procedures for providing community benefits will be incorporated into the revised Zoning Ordinance using the LUCE concepts.

The LUCE land use policy establishes a baseline building height for nonresidential land use designations.  Any proposed development that seeks to build above the base height in these nonresidential areas of the City, except for 100 percent affordable housing projects, will be subject to a public review process, which may include a vote of the people of the City, and additional requirements consistent with the community's broader social and environmental goals.  These additional requirements shall consist of the provision of preferred uses, the incorporation of beneficial project design features, and/or compliance with additional development standards.  These design features and development standards may be traditional aesthetic zoning requirements or, in many instances, be reasonably related to the amelioration of increased burdens placed on the City due to the increased height.  In most commercial areas of the City, including the major boulevards such as Wilshire Boulevard and portions of Lincoln and Santa Monica Boulevards, the maximum height for a project without providing community benefits is 32 feet or two stories (the base height can go to three stories if a percentage of affordable housing is included).  Above the baseline height, new development must provide community benefits for the City and the neighborhood.  Depending on the project type and height, an applicant may pursue either a Major Development Review Permit or its equivalent or a Development Agreement (DA).

 

COMPONENTS OF THE PROCESS

Transparency and Early Community Involvement

The LUCE provides for early community input on new projects.  Changes to the existing development review process will create a framework to ensure that projects will be consistent with the City's vision, focus on quality outcomes and contribute to the community's qualify of life.  An early concept phase prior to submission of a formal development application will allow the City and community to review and comment on the appropriateness of the proposed land use and design and address the City policies and priorities identified in the LUCE. 

The Community Shapes the Future: A Three-Tiered Approach

The Plan defines a comprehensive program that incentivizes permits new development above the 32-foot established base.  A three-tiered approach, based on increments of height and floor area, defines additional requirements consistent with the community's broader social and environmental goals.  Consistent with the Plan's goals and objectives of obtaining community input into development decisions, the people of the City shall review all projects above the 32-foot established base, with limited exceptions to be established in the Zoning Ordinance, by a vote of the people of the City in a general or special election.

 

Tier 1- Base Height

The LUCE establishes a base height of 32 feet (2 stories).  A project will receive a height bonus above the base height, allowing for an additional floor of housing, by providing the required affordable housing units on-site, or within close proximity along the boulevard, in accordance with the percentage requirements specified in the City's Affordable Housing Production Program.  While the 32-foot base accommodates 2 stories, the height available with this incentive allows 3 stories. A Tier 1 project is ministerial up to the discretionary review threshold established by the Zoning Ordinance.  Even these ministerial projects may be subject to discretionary review such as use permits, architectural review, historic resource review, etc.

 

Tier 2- Height Above Base Height

In order to seek additional 1 [sic] height above the base, a project will be required to provide additional community benefits.  By maintaining discretionary control for a project over the ministerial base height, the City is better positioned to ensure compliance with LUCE principles.  The process will differ slightly depending on the type of land use and the specific project as described below.

 

Commercial Projects

Unless a developer seeks a Development Agreement, a discretionary process will apply to all commercial projects and mixed-use projects.  Under the LUCE, applicants will be required to undergo a community participation process.  Approval of the project will require affirmative findings, including, but not limited to: (1) the project will promote the general welfare of the community, (2) the project will not have unacceptable adverse effects on public health or safety, and (3) in exchange for the privilege of being given additional height, the proposal must provide the City with enumerated community benefits as previously identified in the "Five Priority Categories of Community Benefits" section of this chapter.

 

Residential Projects and Mixed Use Projects

Except for deed-restricted 100 percent affordable housing projects, housing projects and mixed-use housing projects shall be processed through a Development Agreement or a discretionary review process.

Housing and mixed-use housing projects will be required to provide a percentage of affordable units either on-of off-site.  The proposal must also provide the City with enumerated community benefits as previously identified in the "Five Priority Categories of Community Benefits" section of this chapter.

An alternative to this approach would be the establishment of an objective point-based incentive system.  However, this approach has not been recommended in the LUCE.

 

Tier 3- Additional Height

In the few areas where additional project height above Tier 2 may be requested, the required process is a Development Agreement to allow the City Council to ensure that these significant projects provide community benefits as previously identified in the "Five Priority Categories of Community Benefits" section of this chapter.  Compared to the development review process, the Development Agreement process has greater public review and participation, allows more flexibility to create high-quality projects and achieve greater community benefit, providing the greatest discretionary control of the City.  Housing and mixed-use housing projects will be required to provide a percentage affordable units either on- or off-site.  Other projects above the base height will contribute applicable project mitigation fees, including affordable housing fees.

 

One Hundred Percent Affordable Housing Projects

One hundred percent affordable housing projects (up to a maximum of 80% of median income only) of 50 or fewer units will be processed ministerially.

 

Preservation of Historic Resource

When the project would preserve a City-designated landmark or structure of merit, the project may be reviewed by a discretionary review process other than development agreement so long as project does not exceed the FAR for Tier 2 projects.

 

FINANCIAL FEASIBILITY OF THIS APPROACH

Financial feasibility testing has documented that there is sufficient site value created by additional height over the base to fund the required community benefits.  Economic analysis of various development scenarios determined that the requirement of an increased level of benefits corresponding to increased heights are realistic, even with a reasonable return on investment for the project, due to the land values along the City's respective corridors.  Each height tier increases the site value above the base.  A portion of the value enhancement is available for community benefits.  This analysis shows that the community benefits concept is economically feasible.

 

D.            Chapter 5.0 of the Land Use and Circulation Element of the General Plan of the City of Santa Monica is amended as follows (new text is shown by underline and deleted text is shown by strikeout):

 

IV. ZONING ORDINANCE AND MAP REVISIONS

The Zoning Ordinance and associated Zoning Map are critical tools for implementing the LUCE. The City will prepare a comprehensive revision to the Zoning Ordinance and Map, consistent with the vision, goals and policies of the LUCE to include, among other things, the land use classifications and development standards outlined in the LUCE. The updated Zoning Ordinance will be a central regulatory mechanism that must be carefully prepared and work in concert with the LUCE in order to achieve the City's and community's goals. Innovative LUCE concepts to be incorporated into the revised Zoning Ordinance include, but are not limited to:

 

Mixed-Use

  • The creation of mixed-use boulevards and districts that reorient regional commercial areas toward housing for a range of income levels
  • Ground floor pedestrian-oriented uses and standards that encourage local-serving goods and services and community-serving amenities
  • Ground floor residential uses that are oriented towards the street within areas designated as Mixed-Use Boulevard Low on Santa Monica Boulevard, Pico Boulevard, and Broadway allowing new development to be more compatible with the surrounding neighborhood character; the residential development should be designed to engage the street with street-facing doors and fenestration, ground floor open space, porches or stoops.

 

Affordable and Workforce Housing

  • Continuation of the City's effective implementation of the Affordable Housing Production Program in compliance with Proposition R
  • Additional opportunities to provide a greater share of housing for all income levels including very low, low, moderate and above moderate, including housing for employees of area businesses.

 

Neighborhood Conservation

  • Modified development standards in the residential zoning districts to achieve greater conservation of residential quality, type and character
  • Modified development standards to require projects to be of a compatible scale and character with the existing neighborhood; provide respectful transitions between new and existing structures; conform to building envelopes that preserve access to light and air and require appropriate setbacks along neighborhood streets; and provide ground level open space
  • Modified demolition process that considers neighborhood defining character issues such as aesthetic, social and cultural attributes
  • Neighborhood Conservation Overlay Districts to address conservation of distinctive neighborhood features, streetscape, and site planning; protections for unique properties, sites or building types
    • Programs for addressing transportation and parking issues starting in areas with the greatest on-street parking scarcity.

 

Community Benefits

  • Complete neighborhoods achieved through a program for community benefits that responds to the community's broader social and environmental goals
  • Maximum by-right base height and intensity for new development
  • Incorporate [sic] of special rules for new development that requests to build above the base height or intensity; such new development will be subject to a Major Development Review Permit or its equivalent or a Development Agreement, subject to voter approval as established by ordinance, with those additional requirements consistent with the community's broader social and environmental goals.

 

Enhanced Public Engagement Process

Changes to the development review process to allow for early public review and input during the conceptual phase of a project. The purpose of early consultation is two-fold:

  • It provides an opportunity for residents to gain a clear understanding of the timing and steps involved in the development review process
  • It takes place at a time when the project concept is still flexible, providing the community the greatest opportunity to actuate change in the project components. These concept review meetings will also increase certainty for the neighborhood and developer and reduce costly changes during the entitlement process.

 

Transportation Demand Management and Circulation Standards

  • Incorporation of requirements for TDM into the Zoning Ordinance that will be applied to project review in order to achieve the City's goals for GHG reduction and climate change prevention.
  • Coordination of TDM provisions with potentially reduced or shared parking requirements to maximize land efficiency and minimize disruption, while still providing adequate parking for area uses.
  • Consideration for shared and reduced parking requirements for projects with comprehensive TDM programs located near transit.
  • Updating the Municipal Code, as appropriate, with the Circulation Element actions and programs in Section VI of this Chapter.

 

V. REVIEW OF PROPOSED PROJECTS

Development proposals that conform with stated goals and policies of the LUCE are the implementation tools that have the most direct influence on the City's ability to achieve complete communities, housing opportunities, and integrated transportation and land use. Exacting review is the primary method by which the City ensures that individual projects achieve the vision, goals, and standards of the community. The vision is set by the General Plan, and the standards are established in the Zoning Ordinance. Although Santa Monica has limited vacant land, it is anticipated that over the time horizon of this Plan, some properties in the City will redevelop as existing structures reach the end of their useful life, and/or as property owners seek more effective use of their sites.

 

Objective Standards and Criteria

By stating the goals and policies for each land use designation and each neighborhood, boulevard, district, and activity center, the LUCE creates certainty for residents and developers and establishes how development projects can positively affect the character, form, and quality of the city.

Objective standards and criteria rooted in community priorities and measures to mitigate the impacts of new development will be the method by which all administrative projects will be reviewed. Review of discretionary projects that involve new construction will be guided by a new incentive system that places significant emphasis on inclusion of affordable housing and other community benefits with the objective that new development should contribute to the city's physical, environmental, and cultural goals. Types of review for new projects are described below and include:

  • Ministerial review for projects that fall within established base height and FAR limits
  • Planning Commission and/or City Council review for projects that exceed base height and FARs, with voter approval required for certain projects as established by ordinance
  • Development Agreements, subject to voter approval for certain projects as established by ordinance

 

Maximum Ministerial Base Height and FAR and Provisions for Increases when Projects Offer Community Benefits

The LUCE establishes a maximum ministerial base height of 25-35 feet. As an incentive, additional height and FAR above the base may be granted, subject to a discretionary review process, if it meets community benefit criteria. A Development Agreement may be required for these increases in height and FAR.  (See chapter 3.2 Community Benefits for further information.)

 

E.            Chapter 1.0 the Land Use and Circulation Element of the General Plan of the City of Santa Monica is amended as follows (new text is shown by underline and deleted text is shown by strikeout):

 

Require Community Benefits

Traditional planning has long required development to meet minimum community benefit standards. The LUCE proposes a comprehensive approach to benefits designed to serve the community's core needs-new affordable housing opportunities, cultural and social facilities, employee housing, preservation of historic resources, and the creation of quality "places."

The LUCE establishes a review process which conditions new development above a base height to provide community benefits. This approach provides the City and the community with the capability to shape how individual projects contribute to the City as a whole. This will ensure that new buildings will be rich additions to the urban fabric while creating special places in the City that enhance its unique character and quality of life.

To accomplish this, the Plan establishes a base height of 32 feet for new development (ministerial up to the discretionary review thresholds established by the Zoning Ordinance), initiating a Major Development Review Permit or Development Agreement process for development beyond this height. This approach incentivizes certain major projects to create benefits for the City, such as affordable and employee housing, historic preservation, quality pedestrian and biking connections, new gathering places, neighborhood-oriented retail, shared parking solutions, or space for social services such as child or senior care. Future projects must also exhibit compatibility in scale, setting and transitions to residential neighborhoods.

 

Section IV: AMENDMENT OF MUNICIPAL CODE CHAPTER 9.40

                Article 9, Division 4, Chapter 9.40 of the Santa Monica Municipal Code is hereby amended as follows (deleted text is shown by strikeout). 

Chapter 9.40 DEVELOPMENT REVIEW PERMIT

9.40.010 Purpose

A Development Review Permit is intended to allow the construction of certain projects for which the design and siting could result in an adverse impact on the surrounding area. The permit allows for:

A.    Review of the location, size, massing, and placement of the proposed structure on the site;

B.    The location of proposed uses within the project;

C.    An evaluation of the project with regard to fixed and established standards; and

D.    A determination of whether the proposed siting and design should be permitted by weighing the public need for the benefit to be derived from the proposed site plan use against the impact which it may cause. (Added by Ord. No. 2486CCS §§ 1, 2, adopted June 23, 2015)

9.40.020 Applicability

A.    Except as provided in subsection (B), a Development Review Permit approved by the Planning Commission shall be required prior to issuance of any building permit for the development if any of the following occurs:

1.     Any project that exceeds Tier 1 maximum limits;Repealed;

2.     All new construction and new additions to existing buildings of more than 10,000 square feet of floor area located in Residential Districts or more than 7,500 square feet of floor area in Neighborhood Commercial and Oceanfront Districts;

3.     All new construction and new additions to existing buildings of more than 15,000 square feet of floor area located in Nonresidential Districts not specified in subsection (A)(2);

4.     Notwithstanding subsection (A)(3) above, all new construction of more than 30,000 square feet of floor area of a development project containing no more than 15% commercial floor area located in Nonresidential Districts not specified in subsection (A)(2);

5.     Notwithstanding subsections (A)(2)-(4) above and until the adoption of a Pico Neighborhood Plan, all new construction and new additions to existing buildings of more than 7,500 square feet of floor area located in the Pico Neighborhood Area.

 

 

FIGURE 9.40.020.A: PICO NEIGHBORHOOD AREA (AS OUTLINED)

FIGURE 9.40.020.A: PICO NEIGHBORHOOD AREA (AS OUTLINED)

 

 

B.    The following types of projects are exempt from Development Permit Review requirements:

1.     Single unit dwellings; and

2.     100% Affordable Housing Projects of 50 units or less. (Added by Ord. No. 2486CCS §§ 1, 2, adopted June 23, 2015)

9.40.030 Application

Application for a Development Review Permit shall be filed in a manner consistent with the requirements contained in Section 9.37.020, Application Forms and Fees. (Added by Ord. No. 2486CCS §§ 1, 2, adopted June 23, 2015)

9.40.040 Procedures

A.    Upon receipt in proper form of a Development Review Permit application, a meeting with the Architectural Review Board shall be set to receive a recommendation on the design of the proposal.

B.    Following receipt of a recommendation of the Architectural Review Board, a public hearing before the Planning Commission shall be set and notice of such hearing given in a manner consistent with Section 9.37.050, Public Notice. (Added by Ord. No. 2486CCS §§ 1, 2, adopted June 23, 2015)

9.40.050 Required Findings

Following a public hearing, the Director shall prepare a written decision which shall contain the Planning Commission's findings of fact upon which such decision is based. The Planning Commission, or City Council on appeal, shall approve or conditionally approve a Development Review Permit application in whole or in part if all of the following findings of fact can be made in an affirmative manner:

A.    The physical location, size, massing, setbacks, pedestrian orientation, and placement of proposed structures on the site and the location of proposed uses within the project are consistent with applicable standards and are both compatible and relate harmoniously to surrounding sites and neighborhoods;

B.    The rights-of-way can accommodate autos, bicycles, pedestrians, and multi-modal transportation methods, including adequate parking and access;

C.    The health and safety services (police, fire etc.) and public infrastructure (e.g., utilities) are sufficient to accommodate the new development;

D.    The project is generally consistent with the Municipal Code and General Plan;

E.    Based on environmental review, the proposed project has no potentially significant environmental impacts or any potentially significant environmental impacts have been reduced to less than significant levels because of mitigation measures incorporated in the project or a Statement of Overriding Considerations has been adopted;

F.     The project promotes the general welfare of the community;

G.    The project has no unacceptable adverse effects on public health or safety; and

H.    The project provides Community Benefits consistent with Chapter 9.23.

9.40.060 Conditions

In granting a Development Review Permit, the Review Authority or the Review Authority on appeal shall require that the use and development of the property conform with a site plan, architectural drawings, or statements submitted in support of the application, or in such modifications thereof, as may be deemed necessary to protect the public health, safety, and general welfare and secure the objectives of the General Plan and this Ordinance, and may also impose such other conditions as may be deemed necessary to achieve these purposes and to support the findings of approval.

9.40.070 Term, Extension, Revocation, and Appeal

The term of permit, exercise of rights, extension, revocation, and appeal for Development Review Permits shall be in accordance with the applicable provisions of Chapter 9.37, Common Procedures.

Section V: ADDITION OF MUNICIPAL CODE CHAPTER 9.51

                Article 9, Division 4 of the Santa Monica Municipal Code is amended by the addition of a new Chapter 9.51 as follows:

CHAPTER 9.51 MAJOR DEVELOPMENT REVIEW PERMIT

9.51.010 Purpose

A Major Development Review Permit is to provide a means for the City Council to approve and impose conditions upon those projects for which the City Council concludes that the provision of community benefits outweighs the adverse impact of increased height and density over that allowed in baseline Tier 1 zoning.

9.51.020 Applicability

A.    Except as provided in subsection (B), a Major Development Review Permit approved by the City Council shall be required prior to issuance of any building permit for any project that exceeds Tier 1 maximum limits. 

B.    The following types of projects are exempt from Major Development Permit Review requirements:

1.     Single unit dwellings;

2.     100% Affordable Housing Projects of 50 units or less;

3.     Projects that satisfy requirements for Tier 1 including On Site Affordable Housing in compliance with the Affordable Housing Production Program; and

4.    Projects that exceed Tier 1 baseline standards only due to height or density bonuses granted for the provision of affordable housing pursuant to state law requirements.

9.51.030 Application

Application for a Major Development Review Permit shall be filed in a manner consistent with the requirements contained in Section 9.37.020, Application Forms and Fees.

9.51.040 Procedures and Planning Commission Hearing

A.    Upon receipt in proper form of a Major Development Review Permit application, a meeting with the Architectural Review Board shall be set to receive a recommendation on the design of the proposal.

B.    Following receipt of a recommendation of the Architectural Review Board, a public hearing before the Planning Commission shall be set and notice of such hearing given in a manner consistent with Section 9.37.050, Public Notice.

C.    Following the public hearing, the Planning Commission shall make a recommendation on the Major Development Review Permit to the City Council.  Such recommendation shall include the reasons for the recommendation, and the findings related to the criteria for the issuances of a Major Development Review Permit in section 9.51.060, and shall be transmitted to the City Council.

9.51.050 City Council Hearing and Action

A.    After receiving the recommendation from the Planning Commission, the City Council shall hold a duly-noticed public hearing.  The notice shall include a summary of the Planning Commission recommendation.  If the Planning Commission does not recommend approval of a Major Development Review Permit, the City Council is not required to take any further action unless an interested party files a written request for a hearing with the City Clerk within 14 days after the Planning Commission action.

B.    After the conclusion of the public hearing, the City Council may approve, modify, or deny the proposed Major Development Review Permit.

9.51.060 Required Findings

The Planning Commission shall not recommend and the City Council shall not approve or conditionally approve a Major Development Review Permit unless the following findings can be made:

A.    The project is consistent with the objectives, policies, general land uses, and programs of the General Plan;

B.    The approval of the project is consistent with the purpose of the Zoning Ordinance to promote the growth of the City in an orderly manner and to promote and protect the public health, safety, and general welfare;

C.    The project is compatible with the uses authorized in the district in which the project is located;

D.    The project will not have unacceptable adverse impacts on health and safety; and

E.    The Community Benefits provided by the project meet, at a minimum, the benefits identified in Chapter 9.23, and the provision of such benefits outweighs any negative impacts to the environment due to the increased height or density that results from the construction of a project that exceeds Tier 1 baseline limits.

9.51.070 Conditions

In granting a Major Development Review Permit, the City Council shall require that the use and development of the property conform with a site plan, architectural drawings, or statements submitted in support of the application, or within such modifications thereof, as may be deemed necessary to protect the public health, safety, and general welfare and secure the objectives of the General Plan and this Ordinance, and may also impose such other conditions as may be deemed necessary to achieve these purposes and to support the findings of approval.

9.51.080 Term, Extension, Revocation, and Appeal

The term of permit, exercise of rights, extension, revocation, and appeal for Major Development Review Permits shall be in accordance with the applicable provisions of Chapter 9.37, Common Procedures.  

9.51.090 Voter Approval Required

Unless otherwise exempted by the provisions of Chapter 9.69, no Major Development Review Permit shall be effective until it has been approved by a simple majority vote of the voting electorate of the City of Santa Monica, as set forth in Chapter 9.69, Land Use Voter Empowerment.

Section VI: AMENDMENT OF MUNICIPAL CODE CHAPTER .9.60

                Article 9, Division 6, Chapter 9.60 of the Santa Monica Municipal Code is hereby amended as follows (deleted text is shown by strikeout, new text is shown by underline). 

Chapter 9.60 DEVELOPMENT AGREEMENTS

9.60.010 Purpose

The purpose of this Chapter is to establish procedures and regulations for Development Agreements.

9.60.020 Authority and Scope

This Chapter is adopted pursuant to Article 11, Section 7 of the California Constitution and pursuant to Government Code Section 65864 et seq. All Development Agreements entered into after the effective date of this Chapter shall be processed in accordance with the provisions of this Chapter. In performing his or her functions under this Chapter, the Planning Director shall act under the direction of the City Manager.

9.60.030 Application Forms

The Planning Director shall prescribe the form of each application, notice and documents provided for or required under this Chapter for the preparation, processing, and implementation of Development Agreements. The application shall include a fiscal impact statement on the proposed development. The Planning Director may require an applicant for a Development Agreement to submit such information and supporting data as the Planning Director considers necessary to process the application.

9.60.040 Qualified Applicant

An application for a Development Agreement may only be filed by a person who has a legal or equitable interest in the real property for which a Development Agreement is sought or the authorized representative of such a person.

9.60.050 Proposed Agreement

Each application shall be accompanied by the form of Development Agreement proposed by the applicant.

9.60.060 Filing of Application

The Planning Director shall endorse on the application the date it is received. The Planning Director shall review the application and may reject the application if it is not completed in the manner required by this Chapter.

9.60.070 Review of Application

The application shall be reviewed by the Planning Director. After reviewing the application and any other pertinent information, the Planning Director shall prepare a staff report. The staff report shall analyze the proposed development and shall contain a recommendation as to whether or not the Development Agreement proposed or in an amended form should be approved or disapproved.

9.60.080 Processing

A.    The Planning Commission shall consider the proposed development agreement and make a recommendation thereon to the City Council in the manner set forth in this Chapter. The Planning Commission shall conclude its consideration of and make its recommendation on the proposed development agreement within ninety days of the time specified for the public hearing in the notice of intention. The applicant may agree to extend this ninety-day review period.

B.    In addition to formal consideration of the proposed development agreement by the Planning Commission pursuant to this Section, the City Council may establish procedures for early conceptual review of the development agreement proposal by the City Council and City Boards and Commissions or a combination thereof preceding the Planning Commission's formal consideration.

9.60.090 Notice of Intention

Upon completion of the staff report required by Section 9.60.070, the Planning Director shall give notice of intention to consider adoption of a Development Agreement. The notice shall contain:

A.    The time and place of the public hearing.

B.    A general explanation of the Development Agreement including a general description of the property proposed to be developed.

C.    Other information that the Planning Director considers necessary or desirable.

9.60.100 Notice Requirements

A.    The Planning Commission shall hold a public hearing on the proposed Development Agreement at the time and place specified in the notice.

B.    All notice required by this Chapter shall be given in the following manner:

1.     Mailing or delivery to the applicant and to all persons, including businesses, corporations or other public or private entities, shown on the last equalized assessment roll as owning real property within 500 feet of the property which is the subject of the development agreement.

2.     Mailing or delivery to all tenants of property within 500 feet of the property which is the subject of the development agreement.

3.     Mailing by first class mail to any person who has filed a written request therefor with the Planning Director.

4.     Publication at least once in a newspaper of general circulation published and circulated in the City.

C.    The failure to receive notice by any person entitled thereto by law or this Chapter does not affect the authority of the City to enter into a Development Agreement.

9.60.110 Required Findings

The Planning Commission shall make its recommendation to the City Council in writing. The recommendation shall include whether or not the proposed Development Agreement:

A.    Is consistent with the objectives, policies, general land uses and programs specified in the general plan and any applicable specific plan;

B.    Is compatible with the uses authorized in the district in which the real property is located;

C.    Is in conformity with the public necessity, public convenience, general welfare, and good land use practices;

D.    Will be detrimental to the health, safety and general welfare;

E.    Will adversely affect the orderly development of the property; and

F.    Will have a positive fiscal impact on the City.

9.60.120 Hearing by City Council

After the recommendation of the Planning Commission or after the expiration of the time period specified in Section 9.60.080, the Planning Director shall give notice of a public hearing before the City Council in the manner provided for in Section 9.60.100.

9.60.130 Decision by City Council

A.    After it completes the public hearing and considers the recommendation, if any, of the Planning Commission, the City Council may accept, modify or disapprove the proposed Development Agreement. It may, but need not, refer the matters not previously considered by the Planning Commission during its hearing back to the Planning Commission for report and recommendation. The Planning Commission shall hold a public hearing on matters referred back to it by the City Council.

B.    The Development Agreement may not be approved unless the City Council finds that the Development Agreement is consistent with the general plan and any applicable specific plan.

9.60.140 Approval of Development Agreement, Effective Date

The Development Agreement shall be approved by the adoption of an ordinance. Upon the adoption of the ordinance, the City shall enter into the Development Agreement by the execution thereof by the City Manager.  Unless otherwise exempted by the provisions of Chapter 9.69, no Development Agreement shall be effective until it has been approved by a simple majority vote of the voting electorate of the City of Santa Monica as set forth in Chapter 9.69.   

9.60.150 Amendment and Cancellation

A.    Either the City or the applicant or successor in interest thereto may propose an amendment or cancellation in whole or in part of the Development Agreement.

B.    The procedure for proposing and approving an amendment to or cancellation in whole or in part of the Development Agreement shall be the same as the procedure for entering into a Development Agreement.

C.    Except as provided for in Section 9.60.180, the development agreement may only be amended or cancelled in whole or in part by the mutual consent of all parties to the Development Agreement.

9.60.160 Recordation

No later than ten days after the City enters into the development agreementthe effective date of a Development Agreement, the City Clerk shall record with the County Recorder a copy of the Development Agreement.

9.60.170 Periodic Review

A.    The City Council shall review the Development Agreement at least every twelve months from the date the development agreement is entered into effective date of the Development Agreement.

B.    The Planning Director shall give the applicant or successor in interest thereto at least ten days' advance notice of the time at which the City Council will review the Development Agreement.

C.    The applicant or successor in interest thereto shall demonstrate good faith compliance with the terms of the Development Agreement.

D.    If, as a result of such periodic review, the City Council finds and determines, on the basis of substantial evidence, that the applicant or successor in interest thereto has not complied in good faith with the terms or conditions of the Development Agreement, the City Council may commence proceedings to enforce, modify or terminate the Development Agreement.

9.60.180 Modification or Termination

A.    If upon a finding under Section 9.60.170, the City Council determines to proceed with modification or termination of the Development Agreement, the City Council shall give notice to the applicant or successor in interest thereto of its intention to do so. The notice shall contain:

1.     The time and place of the hearing;

2.     A statement as to whether or not the City Council proposes to modify or terminate the development agreement;

3.     Any proposed modification to the development agreement; and

4.     Other information which the City Council considers necessary to inform the applicant or successor in interest thereto of the nature of the hearing.

B.    At the time set for the hearing on the modification or termination, the City Council may take such action as it deems necessary to protect the interests of the City.

9.60.190 Irregularity in Proceedings

No action, inaction, or recommendation regarding the proposed development agreement shall be held void or invalid or be set aside by a court by reason of any error, irregularity, informality, neglect or omission as to any matter pertaining to the application, notice, finding, record, hearing, report, recommendation, or any other matters of procedure whatsoever unless after an examination of the entire record the court is of the opinion that the error complained of was prejudicial and that a different result would have been probable if the error had not occurred or existed.

Section VII: ADDITION OF MUNICIPAL CODE CHAPTER 9.69

                Article 9, Division 6 of the Santa Monica Municipal Code is hereby amended by adding a new Chapter 9.69, to read as follows:

CHAPTER 9.69 LAND USE VOTER EMPOWERMENT

9.69.010 Purpose

The purpose of Land Use Voter Empowerment is to provide for public input into major development decisions in the City of Santa Monica by requiring a public vote on specified development projects or significant changes to the land use planning documents of the City.  Therefore, no Development Agreement, Major Development Review Permit, or Major Amendment to the City's Planning Policy Documents shall be effective until the majority of voters of the City of Santa Monica voting in a general or special election approve the Development Agreement, Major Development Review Permit, or Major Amendment to the City's Planning Policy Documents.

9.69.020 Applicability to Development Projects

All Development Agreements or Major Development Review Permits are subject to the provisions of this Chapter, except those issued for:

A.    100% Affordable Housing Projects and 100% Moderate Income Housing Projects;

B.    100% Senior Citizen housing projects;

C.    In the Coastal Zone, any project that is consistent with the applicable height and density limitations in the certified Local Coastal Program (LCP), including any future amendments to the certified LCP; and

D.    Projects at the sites identified on Table A, at the density indicated on Table A, until 2021, or until a new Housing Element is adopted. 



TABLE A

Downtown Specific Plan Area
(maximum FAR = 2.50 with 80% minimum Residential)

1216 5th Street
1235 5th Street
1311 5th Street
1313 5th Street
1327 5th Street
1415 5th Street
1423 5th Street
1427 5th Street
1445 5th Street
1552 5th Street
1218 6th Street
1240 6th Street
1437 6th Street
1213 7th Street
1217 7th Street
1227 7th Street
1238 7th Street
1244 7th Street
1313 7th Street
1314 7th Street
1317 7th Street
1331 7th Street
1407 7th Street
1427 7th Street
1448 7th Street
1453 7th Street
1524 7th Street
1547 7th Street
1557 7th Street
510 Arizona Avenue
519 Arizona Avenue
624 Arizona Avenue
625 Arizona Avenue
702 Arizona Avenue
408 Broadway
500 Broadway
501 Broadway
609 Broadway
525 Colorado Avenue
631 Colorado Avenue
1443 Lincoln Boulevard
1650 Lincoln Boulevard
1660 Lincoln Boulevard
311 Wilshire Boulevard
315 Wilshire Boulevard
317 Wilshire Boulevard
419 Wilshire Boulevard
424 Wilshire Boulevard
427 Wilshire Boulevard
601 Wilshire Boulevard
611 Wilshire Boulevard
626 Wilshire Boulevard

Bergamot Plan Area (Bergamot Transit Village)
(Maximum FAR = 2.5 with minimum 40% Residential)

1655 26th Street
1681 26th Street
2700 Pennsylvania

Bergamot Plan Area (Mixed Use Creative)
(Maximum FAR 2.2 with minimum 50% Residential)

2848 Colorado Avenue
3025 Olympic Boulevard
1703 Stewart

Memorial Park Plan Area
(Maximum FAR = 2.0 with minimum 60% Residential)

1654 14th Street
1660 14th Street
1415 Colorado Avenue
1431 Colorado Avenue
1501 Colorado Avenue
1519 Colorado Avenue

Mixed Use Boulevards
(Maximum FAR = 2.0 with minimum 60% Residential)

2050 Broadway
2043 Colorado Avenue
2225 Colorado Avenue
2601 Lincoln Boulevard
2723 Lincoln Boulevard
2809 Lincoln Boulevard
1122 Pico Boulevard
1802 Santa Monica Boulevard
1301 Wilshire Boulevard
1317 Wilshire Boulevard
1401 Wilshire Boulevard
1501 Wilshire Boulevard
3105 Wilshire Boulevard


 

9.69.030 Planning Policy Documents

The following documents or types of documents are the Planning Policy Documents that require approval by a majority of the voters of the City of Santa Monica in order to effectuate a Major Amendment:

A.    General Plan Land Use and Circulation Element;

B.     Any Specific Plan, except that any Specific Plan prepared for development of lands currently used by Santa Monica Airport shall not require voter approval if the plan provides exclusively for park and open space use;

C.    Any Neighborhood Area Plan

D.    The Zoning Ordinance of the City of Santa Monica, as set forth in Santa Monica Municipal Code Article 9; and

E.    The Official Districting Map of the City.

9.69.040 Major Amendments

A "Major Amendment" of any of the Planning Policy Documents means any amendment that  results in any of the following changes to the development standards for any parcel of land affected by the proposed amendment:

A.    Increases the maximum allowable number of residential units that may be constructed on any parcel or group of parcels;

B.    Changes zone type for a parcel or parcels from Parks and Open Space, Institutional/Public Lands; or Civic Center to a different zone type;

D.    Changes a parcel or parcels from any residential land use to allow any non-residential land use;

E.    Increases the allowed maximum height of development or changes how height is measured such that additional height could be permitted than was previously permitted;

F.    Increases the maximum allowable commercial or retail square footage for a parcel or group of parcels;

G.    Adopts a new Specific Plan or Neighborhood Area Plan, or similar planning document; or

H.    Repeals any of the Planning Policy Documents.

9.69.050 Voter Approval Process

A.    No Development Agreement or Major Development Review Permit that is not otherwise exempted from the requirements of this Chapter, or Major Amendment to a Planning Policy Document, shall be effective unless and until it is approved by a simple majority vote of the voting electorate of the City of Santa Monica voting "YES" on a ballot measure proposing the Development Agreement, Major Development Review Permit, or Major Amendment of a Planning Policy Document at a regular or special election.

B.    The ballot pamphlet for any election required by this Chapter shall include the following, at a minimum:

1.    A summary prepared by the City Attorney of the proposed Major Amendment, Major Development Review Permit, or Development Agreement.  The summary shall include a website address where the full text of the Major Amendment, Major Development Review Permit, or Development Agreement can be viewed by a voter.  The full text of the Major Amendment, Major Development Review Permit, or Development Agreement must also be made available at City Hall for any voter who requests it;

2.    An easily readable map of the geographic area affected by the Major Amendment, Major Development Review Permit, or Development Agreement; and

3.    In the case of a Major Development Review Permit or Development Agreement, the summary prepared by the City Attorney shall include the square footage, floor to area ratio, and height of the proposed project, the floor to area ratio and height permitted for a Tier 1 project at the location, and, in 12 point bold font, the proposed community benefits for the proposed project.

C.    Any ballot measure required by this Chapter may be voted upon at a general or special election, on a date consistent with those provided for by the California Elections Code as permitted by law.  The cost of any special election on a ballot measure seeking approval of a Development Agreement or Major Development Review Permit shall be borne entirely by the applicant or applicants for the Development Agreement or Major Development Review Permit.

D.    In addition to the specific requirements of subsection (B), the provisions of the California Elections Code and Article 11 of the Santa Monica Municipal Code shall apply to any election on any ballot measure required by this Chapter, including those provisions regarding ballot arguments and rebuttal arguments, ballot order, and public examination of ballot information.

Section VII: AMENDMENT OF MUNICIPAL CODE CHAPTER 9.52

                Article 9, Division 5, Chapter 9.52 of the Santa Monica Municipal Code is hereby amended to insert the following Terms and Definitions. 

Section 9.52.010 List of Terms

The following terms are added to the list of terms, which is otherwise unchanged:

120% Income Household

100% Moderate Income Housing Project

Section 9.52.020 Definitions

The following definitions are added to section 9.52.020, and all other definitions in that section are unchanged:

9.52.020.0041      120% Income Household.  A household whose gross income does not exceed 120% of the area median income, adjusted for household size, as published and periodically updated by HUD.  120% income households includes 80% Income Households.

9.52.020.0051      100% Moderate Income Housing Project.  Housing projects with 100% of units deed restricted or restricted by an agreement approved by the City for occupancy by 120% Income Households or less. 

Section VIII: IMPLEMENTATION

A.            The date the notice of intention to circulate this initiative measure was submitted to the City's elections official is referenced herein as the "submittal date." The City General Plan, its Specific Plans, and Zoning Ordinance in effect on the submittal date and the General Plan and Zoning Ordinance as amended by this Initiative comprise an integrated, internally consistent, and compatible statement of policies for the City. In order to ensure that nothing in this initiative measure would prevent the General Plan and its Specific Plans from being integrated, internally consistent, and compatible statements of the policies of the City, as required by state law, and to ensure that the actions of the voters in enacting this initiative are given effect, any amendment to the General Plan, or new Specific Plan, that is adopted between the submittal date and the date that the General Plan is amended by this Initiative shall, to the extent that such interim-enacted amendment or Specific Plan is inconsistent with the General Plan provisions of this initiative, be amended as soon as possible and in the manner and time required by state law to ensure consistency between the provisions adopted by this initiative and other elements of the General Plan.

B.            The City Council is hereby authorized and directed to amend the General Plan, the Land Use and Circulation Element, all specific plans, and the Zoning Ordinance, and any other ordinance and policies, in order to implement this Initiative and to the extent any of the foregoing are affected by this Initiative as soon as possible and in the manner and time required by any applicable state law, to ensure consistency between the policies adopted in this Initiative and other elements of the foregoing laws and policies.

Section IX: EFFECTIVE DATE

The provisions of this Initiative shall be considered to be adopted on the date that the vote is declared by the legislative body, and shall go into effect as specified in Elections Code section 9217.

Section X: SUNSET DATE

The provisions of this Initiative shall remain in force until 20 years from its Effective Date.

Section XI: AMENDMENT OR REPEAL

                Once this Initiative becomes effective, no provision of this initiative may be amended or repealed except by a majority of the voters of the City of Santa Monica voting on the amendment or repeal in a special or general election.

Section XII: CONFLICTING PROPOSITIONS

                If any other proposition, appearing on the same ballot as this proposition, addresses the subject matter in a way that conflicts with the treatment of the subject matter in this proposition, and if each proposition is approved by a majority vote of those voting on each proposition, then as to the conflicting subject matter the proposition with the highest affirmative vote shall prevail, and the proposition with the lowest affirmative vote shall be deemed disapproved as to the conflicting subject matter.

Section XIII: SEVERABILITY

                This Initiative shall be interpreted so as to be consistent with all federal, state and local laws, rules and regulations. If any section, subsection, subdivision, clause, sentence, phrase or portion of this Initiative is declared unconstitutional or invalid by a court of competent jurisdiction, the remaining sections, subsections, subdivisions, clauses, sentences, phrases and portions shall remain in full force and effect, and to this end the provisions of this Initiative are severable. The voters thus declare that they would have passed all sections, subsections, subdivisions, clauses, sentences, phrases and portions of this Initiative without the section, subsection, subdivision, clause, sentence, phrase or portion held unconstitutional or invalid.

Section XIV: JUDICIAL ENFORCMENT OR LEGAL DEFENSE

The proponents of this Initiative shall have the right to maintain an action for equitable relief to restrain any violation of this Initiative, to enforce the duties imposed on the City by this Initiative, or to defend the Initiative in the event of a legal challenge to the Initiative after it is approved by the voters.

Section XV: PRIORITY

Once this Initiative becomes effective, its provisions shall prevail over and supersede all provisions of the Municipal Code, ordinances, resolutions, and administrative policies of the City of Santa Monica which may be in conflict with any provisions of this measure.

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CITY ATTORNEY’S IMPARTIAL ANALYSIS OF MEASURE LV

BALLOT MEASURE AMENDING THE LAND USE AND CIRCULATION ELEMENT OF THE CITY’S GENERAL PLAN AND THE ZONING ORDINANCE TO REQUIRE VOTER APPROVAL OF CERTAIN DEVELOPMENT PROJECTS, WHICH WOULD BE SUBJECT TO A NEW PERMIT REQUIREMENT, OF ALL DEVELOPMENT AGREEMENTS, AND OF CERTAIN CHANGES TO THE CITY’S LAND USE AND PLANNING POLICY DOCUMENTS SUBJECT TO SPECIFIED EXEMPTIONS

This measure would amend the City’s Land Use and Circulation Element (LUCE) and Zoning Ordinance by adding new requirements for voter approval of “major” development projects, all development agreements and certain changes to planning policy documents.  These requirements would last 20 years.

The measure's new permitting process would require a “Major Development Review Permit” (Major DR) for projects exceeding the LUCE’s Tier 1 height, which generally ranges from 32-36 feet in different parts of the City.  Permit processing would include Architectural Review Board design review, Planning Commission recommendations, and Council approval.  If Council approved the project, the permit would not become effective until the voters approved the project in a general or special election.  Likewise, all development agreements would not become effective until voter approval.  The measure would require developers to pay special election costs.    

Some projects would be exempt from the new permit requirements.  Exemptions include single unit dwellings, 100% affordable housing projects of 50 units or less, Tier 1 projects meeting on-site affordable housing production requirements, and projects exceeding Tier 1 height and density limits due to state density bonus mandates.  Exemptions from the voter approval requirement include 100% affordable and moderate income housing, 100% senior housing, projects in the coastal zone complying with a certified Local Coastal Program, and projects on certain housing sites.

Because the LUCE has no tier system in the Downtown Core and Civic Center Specific Plan areas, proposed projects within these areas would not be subject to the Major DR permit system.  However, as long as the City's interim zoning ordinance remains in effect, Projects exceeding 32 feet in height within the Downtown Core would require a development agreement and voter approval.       
 
Voter approval would also be required for “Major Amendments” to the LUCE, Zoning Ordinance, Districting Map, and Neighborhood and Specific Plans.

Portions of this measure potentially conflict with existing law and might not be enforceable if adopted.  Legal challenges might occur. For example, court decisions state that "administrative actions" are not subject to voter approval.  If a Major DR is an administrative action, voter approval of it may not be allowed.   The measure may conflict with state law requirements both concerning the approval process of development agreements, and concerning limitations placed on a city's ability to deny housing projects.  The measure may conflict with the City Charter which sets ordinance adoption rules.  The measure states that if any part is invalidated, the remainder will remain in effect.  A court would decide how to implement this if the measure was successfully challenged.   

This initiative measure was placed on the ballot by a petition signed by the requisite number of voters.    

MARSHA JONES MOUTRIE, City Attorney

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ARGUMENT IN FAVOR OF MEASURE LV

Vote YES on LV to protect Santa Monica from overdevelopment and increased traffic congestion.

Measure LV is the Land Use Voter Empowerment (LUVE) Initiative.

Two years ago, Santa Monica residents resoundingly rejected the massive Hines development project and told developers, lobbyists, and politicians at City Hall: "Santa Monica is not for sale."

Somebody didn’t get the message.

City Council continues to approve massive developments, ignoring the will of residents and destroying Santa Monica’s character and livability. Many large projects await Council approvals, including multiple 20+ story hotel/ luxury condo projects on Ocean Avenue, the demolition of a public parking structure to be replaced with a movie theatre complex (with no parking), and the development of a 12-story office/ hotel/ mixed-use project on publicly-owned land.

Measure LV gives voters back our voice.

Measure LV gives voters back our voice to ensure that Santa Monica is not transformed into an extension of West Los Angeles.  It simply states that the voters must approve projects negotiated by our City Council exchanging “community benefits” for increased heights and densities. It also requires voters to approve major changes to Land Use Policy documents so there is real community buy-in.

Measure LV ensures that future development will protect our quality of life. It permits sensible growth, protects existing neighborhoods, prevents resident displacement, all while permitting truly affordable housing that would not require voter approval.

Measure LV protects our existing rent-controlled apartments.

Measure LV takes away the incentives given to developers to tear down smaller buildings and replace them with massive buildings.

Too much has already been approved.

Just one recently approved project - 500 Broadway - could add more than 4,400 additional daily car trips to our already congested city.

Measure LV gives voters the ability to protect Santa Monica from overdevelopment and increased traffic congestion.

Vote YES on LV.

/s/ Armen Melkonians, Founder of Residocracy; Civil and Environmental Engineer
/s/ Kate (Kathleen) Bransfield, Board Member-Wilshire Montana Neighborhood Coalition; Residocracy Board Member
/s/ Zina Josephs, President-Friends of Sunset Park; Residocracy Board Member
/s/ Ellen Hannan, Treasurer-Santa Monica Mid City Neighbors; Residocracy Board Member
/s/ Richard Hilton, Vice chair/ former chair Santa Monica City Housing Commission; Executive Director, West LA Council for Seniors

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REBUTTAL TO ARGUMENT IN FAVOR OF MEASURE LV

The proponents of Measure LV chose not to describe what their initiative really does: sets an arbitrary and extreme two-story height limit citywide, even in downtown.

Why hide that basic fact?  Because their concept is reckless, and overrides good public process.

We in Santa Monica have all had a voice, agreeing on a new neighborhood-protecting general plan and zoning ordinance.  Measure LV dismisses ten years of hard work and forces us to start over, building by building, with ballot-box zoning.

Proponents list a number of proposed projects as a scare tactic.  None is even close to getting built, so they certainly haven’t caused our traffic problems.  Only one listed project has even been approved, and that’s housing near a transit stop, with significant new affordability!

In fact, the referendum-rejected “Hines project” wouldn’t have needed voter approval under Measure LV, one of many disturbing loopholes.

Measure LV does not protect renters.  Its lack of income restrictions on exempted senior housing encourages luxury condos, replacing apartment buildings.

Measure LV will not reduce traffic.  Not one car will be removed from our streets. 

Thoughtful long-term planning includes light rail, better bus transit, bikeshare, improved parking options, and strict traffic demand management programs for developers and employers. 

Measure LV replaces effective, coordinated action with many individual political campaigns.  Will piecemeal planning give us the city we want?

If an extreme two-story limit is a good idea, why weren’t the proponents of Measure LV more upfront about it?

NO on Measure LV.  

/s/ Kevin McKeown, Councilmember, Former Mayor
/s/ Barbara Inatsugu, President, League of Women Voters of Santa Monica
/s/ Linda J. Sullivan, Member Santa Monicans for Renters’ Rights Steering Committee
/s/ Nathaniel Trives, Former Mayor of Santa Monica
/s/ Harry Keiley, Teacher-Former President, Santa Monica Malibu Classroom Teachers Association

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ARGUMENT AGAINST MEASURE LV

Why do most responsible community leaders and organizations say Measure LV is too extreme?  Because a one-size-fits-all height limit of two stories citywide goes too far, and Measure LV is full of unintended consequences.

While it claims to reduce traffic, Measure LV may make our unbearable traffic problems worse by reducing housing for workers, forcing them to commute and clog our streets.

Measure LV would increase outside special interest money in Santa Monica politics because, under Citizens United, developers could spend unlimited money on campaigns for their projects.

The League of Women Voters says Measure LV would not result in real voter empowerment.  Voter involvement on very large projects may be appropriate, but requiring an election for almost anything over 32 feet will only cause voter fatigue, and even more campaign flyers in your mailbox.

Measure LV would jeopardize the ability of individual neighborhoods to decide their own futures, with protective neighborhood and preservation plans having to survive a citywide vote.

Measure LV is 23 pages long, and its complexity hides many loopholes.  Our new downtown fire station and a recent school science building would require elections, but massive mixed-use projects in exempted locations would not need your vote.

Income limits for “senior housing” were left out.  Luxury condos for seniors, under Measure LV, could be built without an election, displacing renters and meaning less affordable housing for working families and young people.

After an earthquake, Measure LV would compound the disaster.  It may conflict with state law on rebuilding.  Imagine if your damaged apartment building couldn’t be repaired or replaced without going to court, or to a ballot.

If Measure LV passes, all its unintended consequences would be locked in place for 20 years, and could be remedied only by another costly election.

Vote NO on Measure LV.

/s/ Kevin McKeown, Councilmember, Former Mayor
/s/ Barbara Inatsugu, President, League of Women Voters of Santa Monica
/s/ Linda J. Sullivan, Member Santa Monicans for Renters’ Rights Steering Committee
/s/ Nathaniel Trives, Former Mayor of Santa Monica
/s/ Harry Keiley, Teacher-Former President, Santa Monica Malibu Classroom Teachers Association

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REBUTTAL TO ARGUMENT AGAINST MEASURE LV 

Measure LV isn’t “too extreme”, doesn’t go “too far”, and isn’t “full of unintended consequences.”

Measure LV won’t make “traffic problems worse,” “increase outside special interest money,” lead to “voter fatigue,” or prevent us from rebuilding if disaster strikes.

In fact, Measure "LV" does one thing: It gives voters a voice and the final say on how much development is right for Santa Monica. It allows voters to say NO to over-development and increased traffic congestion.

We need that voice because our city does not belong to developers, their lawyers and lobbyists. It belongs to all of us. 

It's time to change course before we’re overwhelmed by a tsunami of development projects.  We don’t want to lose what’s left of our blue skies, ocean breezes, and our quality of life.

A YES on Measure LV allows us to ensure that future projects maintain the character and scale of Santa Monica, create truly affordable housing, provide real community benefits, and are planned together with the neighborhoods.

A YES on Measure LV allows us to ensure that our existing rent-controlled buildings are not demolished to make way for new and larger buildings that are exempt from rent-control.

Measure LV is simple and sensible.

You can protect Santa Monica by giving the voters the right to decide.

Vote YES on Measure "LV".

 

/s/ Armen Melkonians, Founder of Residocracy; Civil and Environmental Engineer
/s/ Kate (Kathleen) Bransfield, Board Member-Wilshire Montana Neighborhood Coalition; Residocracy Board Member
/s/ Zina Josephs, President-Friends of Sunset Park; Residocracy Board Member
/s/ Ellen Hannan, Treasurer-Santa Monica Mid City Neighbors; Residocracy Board Member
/s/ Richard Hilton, Vice chair/ former chair Santa Monica City Housing Commission; Executive Director, West LA Council for Seniors

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Medida LV

¿Debe enmendarse el Plan General de la Ciudad y el Código Municipal para que requiera: un nuevo proceso de permisos para los principales proyectos de urbanización que exceden las medidas de cimiento o la altura de 32-36 pies, con excepciones como viviendas de una sola unidad y algunos proyectos de viviendas asequibles; la aprobación del elector de los principales proyectos de urbanización y acuerdos de urbanización, excluyendo los proyectos de viviendas asequibles y viviendas para personas con ingresos moderados y personas mayores, entre otros; y la probación de los electores de los cambios a los documentos de la política de planificación y uso de la tierra de la Ciudad?

TÍTULO Y RESUMEN DE LA BOLETA ELECTORAL 
PREPARADO POR EL ABOGADO MUNICIPAL

UNA INICIATIVA POPULAR ENMENDANDO EL ELEMENTO DE USO DE LA TIERRA Y CIRCULACIÓN (LUCE) Y LA ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN PARA EXIGIR LA APROBACIÓN DE LOS ELECTORES DE CIERTOS PROYECTOS DE URBANIZACIÓN QUE ESTARÍAN SUJETOS A UN NUEVO REQUISITO DE PERMISO, DE TODOS LOS ACUERDOS DE URBANIZACIÓN Y CIERTOS CAMBIOS A LOS DOCUMENTOS DE LA POLÍTICA DE USO DE LA TIERRA Y PLANIFICACIÓN DE LA CIUDAD SUJETOS A EXENCIONES ESPECIFICADAS

La iniciativa de ley crearía un nuevo requisito de concesión de permisos y proceso. Se exigiría un "Permiso de Revisión de Urbanización Importante" para los proyectos que superen la altura máxima de Nivel 1 (32 pies/dos pisos) de LUCE y límites de dimensiones. El procesamiento de dichos permisos incluiría la revisión por parte de la Junta de Revisión Arquitectónica, que haría recomendaciones a la Comisión de Planificación. A su vez, estaría obligada a emitir ciertas conclusiones antes de recomendar el proyecto ante el Concejo Municipal. Si el Concejo emitió las conclusiones especificadas y aprobó o aprobó condicionalmente el proyecto, el permiso no entraría en vigencia a menos y hasta que los electores lo aprueben en una elección general o especial.

De manera similar, se aplicaría un nuevo requisito de aprobación de los electores a todos los acuerdos de urbanización. Todo acuerdo de urbanización aprobado por el Concejo Municipal no entraría en vigencia a menos y hasta que fuera aprobado por los electores. Esta iniciativa de ley establece que el urbanizador pagaría los costos en los que se incurriera en cualquier elección especial para obtener la aprobación de los electores de un permiso de revisión o acuerdo de urbanización.

Algunos tipos de proyectos estarían exentos de los nuevos requisitos. Las exenciones de los requisitos de Permiso de Revisión de Urbanización Importante se aplicarían a las viviendas unifamiliares, los proyectos 100% de viviendas asequibles de 50 unidades o menos, los proyectos de Nivel 1 entre los que se cuentan las viviendas asequibles en el sitio en cumplimiento con el Programa de Producción de Viviendas Asequibles de la Ciudad, y los proyectos que superen las normas de Nivel 1 debido únicamente a bonificaciones de altura/densidad exigidas por el estado para viviendas asequibles. Las exenciones del requisito de aprobación de los electores se aplicaría a los proyectos de viviendas 100% asequibles y para ingresos moderados, los proyectos de viviendas 100% para ciudadanos mayores, los proyectos en la zona costera que cumplan con las limitaciones de altura y densidad del Programa Costero Local certificado y los proyectos en los sitios enumerados en el Elemento de Vivienda de la Ciudad con las relaciones máximas de superficie total especificadas y los porcentajes residenciales mínimos. 

La iniciativa de ley también exigiría la aprobación de los electores para "Enmiendas Importantes" al LUCE, la Ordenanza de Zonificación, el Mapa de Delimitación de Distritos, los Planos de Área de Vecindario y los Planos Específicos, excepto para un Plano Específico de Tierra de Aeropuerto que permitiera solo uso de estacionamiento y espacio abierto. Las "Enmiendas Importantes" serían aquellas que cambian las normas específicas de urbanización, entre las que se cuentan los cambios en ciertas designaciones de zonificación y aumentos en lo siguiente: la cantidad de unidades residenciales que se podrían construir, los límites de altura o las superficies permitidas para el comercio o la venta minorista.

Además, se exigiría que el folleto de la boleta electoral informando acerca de un voto exigido por la iniciativa de ley incluyera un resumen, preparado por el Abogado Municipal, del acuerdo de urbanización propuesto, el permiso de revisión o la enmienda importante y un vínculo a su texto completo.

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MEDIDA LV

Las enmiendas propuestas son las siguientes:

Sección I: TÍTULO

                Esta iniciativa popular se puede conocer y hacer referencia a esta como la “Iniciativa de Empoderamiento por parte del Electorado sobre el Uso de la Tierra” o “Iniciativa LUVE”.

Sección II: DETERMINACIONES Y PROPÓSITO

                La Gente de la Ciudad de Santa Monica dispone lo siguiente:

CONSIDERANDO, que los residentes de Santa Monica aman la belleza de los cielos abiertos y las brisas del océano de su Ciudad de edificios de poca altura y quieren protegerla para las generaciones futuras;

CONSIDERANDO, que los residentes de Santa Monica dependen de los objetivos del Elemento de Uso de la Tierra y Circulación (LUCE), adoptado por nuestro Concejo Municipal en 2010, para “mantener el carácter de nuestra Ciudad” y “proteger nuestros vecindarios”;

CONSIDERANDO, que el LUCE de 2010 permitió la construcción de edificios más altos y grandes con un enfoque de tres niveles en cuanto a la urbanización al intercambiar los denominados “beneficios comunitarios” por mayor altura sobre la altura mínima del Nivel 1;

CONSIDERANDO, que los residentes de Santa Monica actualmente no pueden hacer aportes, más allá de los aportes públicos en las audiencias públicas, en cuanto a cuáles “beneficios comunitarios” justificarían los impactos de edificios más altos y grandes sobre nuestra calidad de vida;

CONSIDERANDO, que los residentes de Santa Monica han expresado en repetidas ocasiones su preocupación acerca de las políticas del Ayuntamiento que incentivan mayor altura en urbanizaciones comerciales y residenciales en toda la ciudad;

CONSIDERANDO, que los funcionarios electos continúan haciendo promesas de campaña para proteger a nuestra ciudad de la urbanización excesiva pero, una vez elegidos, deciden en su lugar aprobar edificios más altos y grandes;

CONSIDERANDO, que los electores de Santa Monica quieren tener la última palabra sobre si los “beneficios comunitarios” que se sacrifican por mayor altura sobre la base de Nivel 1 compensarán los impactos sobre nuestra calidad de vida;

CONSIDERANDO, que los electores de Santa Monica desean tener la última palabra sobre las modificaciones importantes a los documentos de planificación de uso de la tierra de la Ciudad;

CONSIDERANDO, que brindar oportunidades de vivienda a un amplia variedad de residentes de Santa Monica, esto incluye a personas y familias de bajos y moderados ingresos y a ciudadanos mayores, es un objetivo importante para Santa Monica;

CONSIDERANDO, que nada en esta Iniciativa tiene por finalidad evitar que la Ciudad cumpla con su justa parte de necesidades de vivienda, ni evitar la aprobación y construcción de proyectos de vivienda asequible o para ciudadanos mayores;

CONSIDERANDO, que los electores de Santa Monica tienen una larga historia de estar informados y participar mientras trabajan activamente para proteger la ciudad que amamos;

                POR LO TANTO, considerando las determinaciones anteriores, el pueblo determina y declara que el Elemento de Uso de la Tierra y Circulación y la Ordenanza de Zonificación se deben enmendar mediante esta Iniciativa para permitir que la gente de la Ciudad vote sobre proyectos importantes de urbanización y cambios importantes en los documentos de planificación de uso de la tierra que afecten directamente la calidad de vida en la Ciudad de Santa Monica, tal como se establece en el presente documento.

Sección III: ENMIENDA DEL ELEMENTO DE USO DE LA TIERRA Y CIRCULACIÓN

                A.            La Sección 2.1 del Elemento de Uso de la Tierra y Circulación del Plan General de la Ciudad de Santa Monica se enmienda para que rece lo siguiente (el nuevo texto aparece subrayado y el texto eliminado aparece tachado):

CÓMO LOGRAR BENEFICIOS COMUNITARIOS

La esencia de la política de uso de la tierra LUCE es identificar una altura permitida de edificios para cada uso de la tierra como referencia. La urbanización propuesta que solicite altura adicional superior a la base estará sujeta a una revisión discrecional, posible aprobación de los electores según lo establecido por ordenanza, y requisitos adicionales conforme a los objetivos sociales y medioambientales más amplios de la comunidad. Este enfoque se define en tres niveles; el nivel base (ministerial hasta los umbrales de revisión discrecional establecidos por la Ordenanza de Zonificación) y dos niveles discrecionales. En la mayoría de las áreas comerciales de la Ciudad, entre las que se cuentan los bulevares más importantes, como Wilshire Boulevard y partes de los bulevares Lincoln y Santa Monica Boulevard, la altura base máxima (Nivel 1) para un proyecto que no provee beneficios comunitarios es de 32 pies (dos pisos). En estas áreas, un proyecto con viviendas es elegible para una bonificación de altura sobre la altura base, lo que permite más pisos para viviendas, al brindar el porcentaje de unidades de viviendas asequibles exigidas en el lugar o en áreas cercanas junto a los corredores de transporte. Por lo tanto, la altura base generalmente se encuentra en el rango de 32 a 36 pies.

Para superar la altura base, la nueva urbanización debe proveer beneficios comunitarios a la Ciudad y el vecindario. En conformidad con la LUCE, un solicitante de un proyecto comercial o de usos mixtos que solicite altura adicional sobre la base, conocido como Nivel 2, necesitará brindar beneficios comunitarios que se tomarán en cuenta mediante un permiso discrecional o Acuerdo de Urbanización. Las alturas identificadas como Nivel 3 necesitan de beneficios comunitarios adicionales.  Aquellos proyectos que deseen aprobaciones de Nivel 2 o Nivel 3 también pueden estar sujetos a requisitos de aprobación de los electores, según lo establecido por ordenanza.

Muchas designaciones de uso de la tierra tienen una altura base inferior (Nivel 1), una altura máxima inferior para el Nivel 2 y sin Nivel 3. Las excepciones se describen más adelante en este capítulo en la discusión de cada designación de uso de la tierra.

 

La comunidad identificó las siguientes cinco categorías de prioridad de Beneficios Comunitarios.

1. Reducción de Traslados y Administración del Tránsito

La LUCE especifica que toda nueva urbanización será medida y evaluada en lo concerniente a su capacidad para reducir los traslados en vehículos en Santa Monica, que son el origen de numerosos impactos ambientales, entre los que se cuentan la degradación de la calidad del aire, más embotellamientos y exacerbación del cambio climático global. Aquellos proyectos sobre la altura base deberán presentar iniciativas de ley de reducción de traslados a la Administración de Demanda de Transporte (TDM) para reducir los embotellamientos y las emisiones de gases de efecto invernadero (GHG).

Entre estas iniciativas de ley – cuya finalidad es alentar la caminata, el uso de bicicletas y el transporte público en la ciudad mientras desalienta el uso de los automóviles – se cuentan las siguientes:

Instalaciones para bicicletas

Transportes de Enlace Exclusivos

Compartir el vehículo

Pases en transporte público

“Cash-out” de estacionamiento

Estacionamiento compartido

Fijar precios de estacionamiento independientemente de las unidades de vivienda

 

2. Viviendas asequibles y para la fuerza laboral

La LUCE estipula los requisitos para viviendas que son asequibles para residentes de bajos ingresos. Aquellos proyectos que incluyen una gran cantidad de dichas viviendas logran el nivel más alto de beneficios comunitarios. El Plan también incentiva las viviendas para la fuerza laboral para que brinden unidades adicionales para empleados que se ven cada vez más excluidos de nuestra comunidad debido a los precios. Para continuar fomentando la diversidad, es importante crear las condiciones que permitan a los empleados vivir en la Ciudad. Esto reduce los viajes al trabajo, que incrementan la contaminación ambiental, los embotellamientos y el cambio climático global. Las viviendas para la fuerza laboral es una política sustentable emergente para la Ciudad. Poder vivir cerca del trabajo y del transporte público reduce significativamente la distancia recorrida en vehículos. Por lo tanto, estas viviendas deberían estar ubicadas cerca del transporte público y de los centros de trabajo existentes (por ejemplo, hospitales, el Colegio de Santa Monica, las oficinas del distrito escolar y los centros de la industria del entretenimiento). Se alienta a los comercios a brindar viviendas para la fuerza laboral en las cuales se priorice a los empleados. Los proyectos residenciales o de usos mixtos que brinden viviendas asequibles y para la fuerza laboral serán elegibles para una altura superior a la base de 32 a 35 pies en reconocimiento de los beneficios ambientales y sociales de dichas viviendas.

 

3. Mejoras Físicas de la Comunidad

En ciertas partes de la Ciudad, los beneficios comunitarios pueden solucionar mejoras físicas necesarias o deseadas, tales como las siguientes:

Reconexión de la red de calles con Calles Ecológicas

Conexiones de peatonales, ciclovías y Conexiones Ecológicas de calidad

Espacios de reunión de la comunidad y espacios verdes abiertos

Espacio abierto recreativo

Comercios minoristas y servicios que brinden servicio al vecindario

 

4. Establecimientos Sociales y Culturales

Además de la disminución del tránsito y la vivienda, la LUCE también especifica un rango de beneficios para la comunidad que se puede aplicar a proyectos residenciales o no residenciales. Se pueden obtener los incentivos mediante la incorporación de algunos de los siguientes beneficios comunitarios en el proyecto:

Apoyo a establecimientos artísticos y culturales y usos tales como brindar espacios públicos de arte o galerías dentro del edificio

La creación de establecimientos de guardería, instalaciones para ciudadanos mayores o para jóvenes como parte del proyecto

 

5. Preservación de la Historia

Un beneficio comunitario también puede incluir la preservación de estructuras históricas o reutilización adaptativa de edificios culturales como parte del proyecto o cerca de este, o la participación en un programa de Transferencia de Derechos de Urbanización.

(Consulte el Capítulo 3.2 Beneficios Comunitarios para obtener más información sobre la lista deseada de beneficios comunitarios).

B.            La Sección 2.1, Objetivo LU10 del Elemento de Uso de la Tierra y Circulación del Plan General de la Ciudad de Santa Monica se enmienda para que rece lo siguiente (el nuevo texto aparece subrayado y el texto eliminado aparece tachado):

 

MEJORAR LA CALIDAD DE VIDA

OBJETIVO LU10: Beneficios Comunitarios- requieren que las nuevas urbanizaciones contribuyan directamente a los objetivos centrales sociales, físicos y de transporte de la comunidad mediante mecanismos tales como beneficios comunitarios.

 

POLÍTICAS

LU10.1 Altura Base Máxima Permitida.  Establecer una altura y densidad de edificación máxima permitida para cada designación de uso de tierra comercial como un punto de referencia, que es ministerial hasta los umbrales discrecionales establecidos por la ordenanza de zonificación.

LU10.2 Green Leaf Icon Beneficios Vinculados a los Valores de la Comunidad.  Exigir que las nuevas urbanizaciones que soliciten una altura superior a la base, provean beneficios mensurables para fomentar vecindarios completos y apoyar los objetivos de la LUCE, entre los que se cuentan la reducción de los viajes en vehículos y las emisiones de GHG, mantener la diversidad y fomentar las viviendas asequibles y para la fuerza laboral.

LU10.3 Green Leaf Icon Viviendas Asequibles y para la Fuerza Laboral.  Concentrarse en más viviendas asequibles y para la fuerza laboral con énfasis en los centros de empleo cerca de los establecimientos de transporte.

LU10.4 Revisión Discrecional.  Exigir un proceso de revisión discrecional con aportes de la comunidad para proyectos que superen la altura base, excepto por los proyectos de viviendas 100 por ciento asequibles.  Se exigirá inclusión de beneficios para la comunidad y determinaciones específicas para aprobación condicional sobre la altura y densidad base. Se exigirá un voto de la gente de la Ciudad para ciertos proyectos superiores a la altura base, tal como se establecerá por ordenanza.

 

C.            La Sección 3.2 del Elemento de Uso de la Tierra y Circulación del Plan General de la Ciudad de Santa Monica se enmienda para que rece lo siguiente (el nuevo texto aparece subrayado y el texto eliminado aparece tachado):

 

Beneficios para la Comunidad

La planificación tradicional hace mucho tiempo que necesita de desarrollo para satisfacer los estándares mínimos de la comunidad.  Los urbanizadores de propiedades privadas son participantes clave en la conformación de la forma, las características y los servicios de la Ciudad, y mediante esta urbanización pueden contribuir a una visión compartida de la comunidad.  La LUCE articula y aclara la visión de futuro y las expectativas de la comunidad.  Lo que es innovador acerca de la LUCE es el requisito de que cuando un urbanizador desea desarrollar propiedad a una altura superior a la norma ministerial de la Ciudad, el urbanizador debe incluir en el proyecto ciertos usos preferidos o características de diseño del proyecto que sean beneficiosos, o satisfacer otras normas de urbanización que sirvan a las necesidades centrales de la comunidad – aquellas normas que contribuyen directamente a los objetivos sociales, culturales, físicos, de transporte y medioambientales fundamentales de la comunidad.

Este enfoque brinda a la Ciudad y la comunidad la capacidad de establecer cómo los proyectos contribuyen a la Ciudad en su totalidad, garantizando que los nuevos edificios sean agregados enriquecedores para la estructura urbana, creando lugares especiales en la Ciudad que mejoren su carácter único y calidad de vida.  Este enfoque regulatorio también se esfuerza por garantizar que los servicios locales estén ubicados a una distancia que se pueda recorrer caminando desde los usos existentes y nuevos para crear vecindarios completos que mejoren la calidad de vida, reduzcan la emisión de gases de efecto invernadero (GHG) y reduzcan los embotellamientos.

 

LA COMUNIDAD IDENTIFICA VALORES CENTRALES DE BENEFICIOS PARA LA COMUNIDAD

La visión de la comunidad de los beneficios deseables para la comunidad ha evolucionado mediante un importante proceso de participación.  Mediante el proceso de alcance comunitario de tres años de LUCE, un diálogo continuo e interactivo identificó los valores centrales de la comunidad.  Los participantes respondieron a la pregunta de “¿qué hace que una ciudad sea atractiva para vivir?”  Para los habitantes de Santa Monica, es la conservación de la atmósfera vibrante de ciudad costera, la mejora del sentido de comunidad, la conservación de los vecindarios únicos y diversos y la capacidad de disfrutar calles en las que se puede caminar, el fácil acceso al transporte, las calles verdes y los espacios abiertos y una variedad de opciones de viviendas para todos los niveles de ingresos.  La comunidad identificó el principio dominante de mantener los atributos únicos de la Ciudad mientras se mejora y enriquece la calidad de vida de los vecindarios, esto incluye las viviendas que son asequibles para personas de todos los niveles de ingresos, edades y antecedentes culturales. 

 

BENEFICIOS PARA LA COMUNIDAD

La LUCE responde las siguientes preguntas acerca de los proyectos de urbanización:

¿Este proyecto contribuye a la comunidad?

¿Este proyecto protege y mejora el vecindario?

¿El proyecto está en la ubicación correcta para reducir la dependencia del automóvil?

¿El proyecto contribuye a la estrategia de reducción general y administración del tránsito de la Ciudad?

¿El proyecto afecta de manera adversa o mejora los espacios abiertos y espacios de reunión de la comunidad actuales y futuros?

¿El proyecto contribuye a la sustentabilidad a largo plazo de la Ciudad?

 

Cinco Categorías de Prioridad de Beneficios para la Comunidad:

La comunidad identificó las siguientes cinco categorías de prioridad de beneficios para la comunidad:

 

Nuevas Viviendas Asequibles y para la Fuerza Laboral

En todos los proyectos en los que un urbanizador desee desarrollar un proyecto que sea superior en altura a la altura base de 32 pies, se exigirán viviendas asequibles o una contribución al fondo para viviendas asequibles.  El objetivo es incentivar las viviendas a lo largo de los corredores comerciales de la Ciudad donde hay transporte, comercios de venta minorista que brinden servicio localmente y un mejor entorno para los peatones, brindando así un vecindario completo para diferentes niveles socioeconómicos.  Mientras que las viviendas asequibles se identifican como un beneficio primario para la comunidad, la provisión de un porcentaje significativamente superior de unidades de vivienda para la fuerza laboral, también es un beneficio para la comunidad.

Un urbanizador de un proyecto que decida proveer viviendas asequibles como parte del proyecto base en conformidad con los requisitos de porcentajes especificados en el Programa de Producción de Viviendas Asequibles de la Ciudad tendrá derecho a recibir una bonificación en altura de 3 pies para alcanzar una altura total de 35 pies.

 

Reducción de Emisiones de GHG y Futuros Embotellamientos

A un urbanizador que desee desarrollar proyectos superiores a la altura base también se le exigirá proveer medidas adicionales de reducción de viajes según la Administración de Demanda de Transporte (TDM) para solucionar los embotellamientos y mejorar la reducción de emisión de GHG.  Entre los programas de incentivo de TDM se pueden incluir los siguientes: establecimientos para bicicletas, instalaciones de duchas, transportes de enlace exclusivos, vehículos de combustible flexible, pases de transporte, programas de “cash-out” de estacionamiento, programas para compartir el vehículo, información de transporte en el sitio y programas de estacionamiento compartido.

 

Mejoras Físicas de la Comunidad

En ciertas partes de la Ciudad, los beneficios para la comunidad pueden concentrarse en mejoras físicas necesarias o deseadas, tales como las siguientes: reconexión de red de calles; peatonales, bicisendas y conexiones ecológicas de calidad; y espacios abiertos adicionales a nivel del piso, árboles y aceras más amplias.  También puede incluir mejoras, tales como lugares de reuniones, espacios abiertos de recreación y la provisión de comercios de venta minorista y servicios que brinden servicio del vecindario.

 

Establecimientos Sociales, Culturales y Educacionales

Esta categoría de beneficios puede incluir espacios para usos preferidos tales como guardería de niños, cuidado de personas mayores, servicios para jóvenes y adolescentes y usos educacionales.  La comunidad también apoyó incentivos para la provisión de espacios de trabajo para artistas y establecimientos culturales que celebren las artes y la herencia cultural de Santa Monica.

 

Preservación de la Historia

Esta categoría de beneficios podría incluir la reutilización adaptativa, la restauración y el tratamiento a conciencia, nuevas construcciones compatibles y la participación en un programa de Transferencia de Derechos de Desarrollo (TDR). 

Se deben tener en cuenta muchos factores en la evaluación del tipo y el alcance del beneficio para la comunidad que se debe brindar.  Los beneficios que simplemente cumplan o superen por muy poco los requisitos estándar para todos los proyectos, tales como los requisitos de TDM o Edificios Ecológicos, no calificarían como beneficios para la comunidad.  Los beneficios para el vecindario inmediato también se deben considerar además de aquellos que se aplican a toda la ciudad.

 

CÓMO LA LUCE LOGRA BENEFICIOS PARA LA COMUNIDAD

Además de articular la visión a largo plazo de la comunidad, la LUCE establece los objetivos y las políticas amplios que establecen el marco para los beneficios para la comunidad.  En cada designación de uso de la tierra, el Plan establece una altura base y una intensidad permisible de urbanización que permite un desarrollo generalmente ministerial de baja escala de calidad.  Utilizando una visión de toda la ciudad para la forma urbana, el Plan luego establece una altura e intensidad máximas, incluso con la provisión de beneficios para la comunidad, junto con transiciones que tengan en cuenta los hogares y los vecindarios.  Las normas y los procedimientos específicos para brindar beneficios para la comunidad se incorporarán en la Ordenanza de Zonificación corregida utilizando los conceptos de la LUCE.

La política de uso de la tierra de LUCE establece una altura de construcción de referencia para las designaciones de uso de la tierra no residenciales.  Toda urbanización propuesta que desee construir a una altura superior a la base en estas áreas no residenciales de la Ciudad, excepto por los proyectos 100 por ciento de viviendas asequibles, estarán sujetos a un proceso de revisión pública, que pudiera incluir un voto de la gente de la Ciudad, y requisitos adicionales coherentes con los objetivos sociales y medioambientales más amplios de la comunidad.  Estos requisitos adicionales consistirán de la provisión de usos preferidos, la incorporación de características de diseño del proyecto que sean beneficiosos o el cumplimiento con normas adicionales de urbanización.  Estas características de diseño y normas de urbanización pueden ser requisitos de zonificación estéticos tradicionales o, en muchos casos, estar razonablemente relacionados con la mejora de las cargas incrementadas asignadas a la Ciudad debido al incremento en altura.  En la mayoría de las áreas comerciales de la Ciudad, esto incluye a los bulevares más importantes, tales como el Wilshire Boulevard y partes de los bulevares Lincoln y Santa Monica, la altura máxima para un proyecto que no brinde beneficios a la comunidad es de 32 pies o dos pisos (la altura base puede alcanzar los tres pisos si se incluye un porcentaje de viviendas asequibles).  Por encima de la altura de referencia, la nueva urbanización debe brindar beneficios comunitarios para la Ciudad y el vecindario.  Dependiendo del tipo y la altura del proyecto, un solicitante puede intentar obtener un Permiso de Revisión de Urbanización Importante o su equivalente o un Acuerdo de Urbanización (DA).

 

COMPONENTES DEL PROCESO

Transparencia y Participación Temprana de la Comunidad

La LUCE contempla los aportes tempranos de la comunidad para los nuevos proyectos.  Los cambios al proceso existente de revisión de urbanizaciones creará un marco para garantizar que los proyectos sean coherentes con la visión de la Ciudad, se concentren en los resultados cualitativos y contribuyan a la calidad de vida de la comunidad.  Una etapa de concepto temprano antes de la presentación de una solicitud formal de urbanización permitirá que la Ciudad y la comunidad revisen y comenten sobre lo apropiado del uso de la tierra y el diseño propuestos y se traten las políticas y las prioridades de la Ciudad identificadas en la LUCE. 

La Comunidad da Forma al Futuro: El Enfoque de Tres Niveles

El Plan define un programa integral que incentivapermite nuevas urbanizaciones superiores a la base establecida de 32 pies.  Un enfoque de tres niveles, basado en incrementos de altura y superficie, define requisitos adicionales en coherencia con los objetivos sociales y medioambientales más amplios de la comunidad.  En coherencia con las metas y los objetivos del Plan de recibir aportes de la comunidad para las decisiones de urbanización, la gente de la Ciudad revisará todos los proyectos que superen la base establecida de 32 pies, con excepciones limitadas a establecerse en la Ordenanza de Zonificación, mediante voto de la gente de la Ciudad en una elección general o especial.

 

Nivel 1- Altura Base

La LUCE establece una altura base de 32 pies (2 pisos).  Un proyecto recibirá una bonificación de altura sobre la altura base, que permita un piso adicional de viviendas, al proveer las unidades de vivienda asequible exigidas en el lugar, o cerca del bulevar, en conformidad con los requisitos de porcentaje especificados en el Programa de Producción de Viviendas Asequibles de la Ciudad.  Mientras que en la base de 32 pies se pueden construir 2 pisos, la altura disponible con este incentivo permite 3 pisos. Un proyecto de Nivel 1 es ministerial hasta el umbral de revisión discrecional establecido por la Ordenanza de Zonificación.  Incluso estos proyectos ministeriales podrían estar sujetos a revisión discrecional como permisos de uso, revisión arquitectónica, revisión de recurso histórico, etc.

 

Nivel 2- Altura Superior a la Altura Base

Para solicitar altura adicional 1 [sic] superior a la base, un proyecto tendrá que proveer beneficios adicionales a la comunidad.  Al mantener un control discrecional para un proyecto superior a la altura base ministerial, la Ciudad está mejor posicionada para garantizar el cumplimiento con los principios de LUCE.  El proceso será ligeramente diferente dependiendo del tipo de uso de la tierra y el proyecto específico, tal como se describe a continuación.

 

Proyectos Comerciales

A menos que el urbanizador intente llegar a un Acuerdo de Urbanización, se aplicará un proceso discrecional a todos los proyectos comerciales y proyectos de usos mixtos.  En conformidad con la LUCE, los solicitantes tendrán que pasar por un proceso de participación en la comunidad.  La aprobación del proyecto requerirá de determinaciones afirmativas, entre las que se cuentan las siguientes: (1) el proyecto fomentará el bienestar general de la comunidad, (2) el proyecto no tendrá efectos adversos inaceptables sobre la salud o seguridad pública, y (3) a cambio del privilegio de recibir la altura adicional, la propuesta debe proveer a la ciudad una enumeración de los beneficios para la comunidad tal como se identificaron anteriormente en la sección “Cinco Categorías de Prioridades de Beneficios para la Comunidad” de este capítulo.

 

Proyectos Residenciales y Proyectos de Uso Mixto

Excepto los proyectos de 100 por ciento de viviendas asequibles exclusivas, los proyectos de viviendas y los proyectos de viviendas de uso mixto se procesarán mediante un Acuerdo de Urbanización o un proceso de revisión discrecional.

Los proyectos de viviendas y de viviendas de usos mixtos tendrán que proveer un porcentaje de unidades asequibles ya sea dentro o fuera de sitio.  La propuesta también debe proveer a la Ciudad los beneficios para la comunidad enumerados tal como se identificó anteriormente en la sección “Cinco Categorías de Prioridad de Beneficios para la Comunidad” de este capítulo.

Una alternativa a este enfoque sería el establecimiento de un sistema objetivo de incentivos basados en puntos.  Sin embargo, este enfoque no fue recomendado en la LUCE.

 

Nivel 3- Altura Adicional

En las pocas áreas donde se podría solicitar la altura adicional del proyecto sobre el Nivel 2, el proceso requerido es un Acuerdo de Urbanización para permitir que el Concejo Municipal se asegure de que estos proyectos importantes provean beneficios para la comunidad tal como se identificó anteriormente en la sección “Cinco Categorías de Prioridad de Beneficios para la Comunidad” de este capítulo.  Comparado con el proceso de revisión de urbanización, el proceso de Acuerdo de Urbanización tiene mayor revisión y participación del público, permite mayor flexibilidad para crear proyectos de alta calidad y lograr mayores beneficios para la comunidad, brindando el mayor control discrecional de la Ciudad.  Los proyectos de viviendas y de viviendas de usos mixtos tendrán que proveer un porcentaje de unidades asequibles ya sea dentro o fuera de sitio.  Otros proyectos superiores a la altura base contribuirán con tarifas aplicables de mitigación del proyecto, esto incluye tarifas de viviendas asequibles.

 

Proyectos Cien por Ciento de Viviendas Asequibles

Los proyectos cien por ciento de viviendas asequibles (hasta un máximo de 80% de ingresos medios únicamente) de 50 o menos unidades se procesarán ministerialmente.

 

Preservación de Recurso Histórico

Cuando el proyecto preserve un punto de referencia o una estructura de mérito designada por la Ciudad, el proyecto se puede revisar mediante un proceso de revisión discrecional diferente al del acuerdo de urbanización, siempre y cuando el proyecto no supere el FAR para los proyectos de Nivel 2.

 

VIABILIDAD FINANCIERA DE ESTE ENFOQUE

Los estudios de viabilidad financiera han documentado que hay suficiente valor creado en el sitio mediante la altura adicional sobre la base para financiar los beneficios exigidos para la comunidad.  El análisis económico de diferentes situaciones de urbanización determinó que el requisito de aumento de nivel de beneficios que corresponda a mayores alturas son realistas, incluso con un beneficio razonable sobre la inversión para el proyecto, debido a los valores de la tierra en los respectivos corredores de la Ciudad.  Cada nivel de altura aumenta el valor del sitio sobre la base.  Una porción de la mejora de valor está a disposición para los beneficios para la comunidad.  Este análisis demuestra que el concepto de beneficios para la comunidad es económicamente viable.

 

D.            El Capítulo 5.0 del Elemento de Uso de la Tierra y Circulación del Plan General de la Ciudad de Santa Monica se enmienda para que rece lo siguiente (el nuevo texto aparece subrayado y el texto eliminado aparece tachado):

 

IV. ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN Y REVISIONES DE MAPA

La Ordenanza de Zonificación y el Mapa de Zonificación asociado son herramientas vitales para la implementación de la LUCE. La Ciudad preparará una revisión exhaustiva de la Ordenanza y el Mapa de Zonificación, coherente con la visión, los objetivos y las políticas de la LUCE para incluir, entre otras cosas, las clasificaciones de uso de la tierra y las normas de urbanización descritas en la LUCE. La Ordenanza de Zonificación actualizada será un mecanismo regulatorio central que debe prepararse cuidadosamente y debe funcionar en coordinación con la LUCE para alcanzar los objetivos de la Ciudad y la comunidad. Entre los conceptos innovadores de la LUCE que se incorporarán a la Ordenanza de Zonificación revisada, se cuentan los siguientes:

 

Usos Mixtos

La creación de bulevares de usos mixtos y distritos que reorienten las áreas comerciales regionales hacia las viviendas para un rango de niveles de ingresos

Usos orientados a peatones en planta baja y normas que estimulen bienes y servicios que brinden servicio localmente e instalaciones que sirvan a la comunidad

Usos residenciales en planta baja que estén orientados a la calle en las áreas designadas como Bajo Bulevar de Uso Mixto en Santa Monica Boulevard, Pico Boulevard y Broadway permitiendo así que las nuevas urbanizaciones sean más compatibles con el carácter del vecindario circundante; la urbanización residencial debe ser diseñada para tener salida a la calle con puertas y cerramientos, espacio abierto, porches o escaleras de entrada que estén orientados hacia la calle.

 

Viviendas Asequibles y para la Fuerza Laboral

Continuación de la implementación efectiva por parte de la Ciudad del Programa de Producción de Viviendas Asequibles en cumplimiento con la Propuesta R

Más oportunidades para proveer una mayor porción de viviendas para todos los niveles de ingresos incluyendo los muy bajos, bajos, moderados y los superiores a los moderados, esto incluye viviendas para empleados de comercios del área.

 

Conservación del Vecindario

Normas de urbanización modificadas en los distritos de zonificación residencial para lograr una mayor conservación de calidad, tipo y carácter residencial

Normas de urbanización modificadas para exigir que los proyectos sean de una escala y carácter compatibles con el vecindario existente; que provean transiciones respetuosas entre las estructuras nuevas y las existentes; cumplan con cubiertas de edificios que respeten el acceso a la luz y el aire y se exijan retiros apropiados a lo largo de las calles del vecindario; y provean espacios abiertos en planta baja

Proceso de demolición modificado que tenga en cuenta aspectos del carácter que define al vecindario como los atributos estéticos, sociales y culturales

Distritos de Revestimiento de Conservación de Vecindarios para ocuparse de la conservación de las características distintivas de los vecindarios, paisajes urbanos y planificación del sitio; protecciones para propiedades, sitios o tipos de edificios únicos

Programas para solucionar los problemas de transporte y estacionamiento comenzando por las áreas con la mayor escasez de estacionamiento en calle.

 

Beneficios para la Comunidad

Vecindarios completos logrados mediante un programa para beneficios para la comunidad que responda a los objetivos sociales y medioambientales más amplios de la comunidad

Altura base máxima por derecho e intensidad para nuevas urbanizaciones

Incorporar [sic] de reglas especiales para nuevas urbanizaciones que soliciten construir por encima de la altura o intensidad base; dichas nuevas urbanizaciones estarán sujetas a un Permiso de Revisión de Urbanización Importante o su equivalente o un Acuerdo de Urbanización, sujeto a aprobación de los electores tal como se establece por ordenanza, con aquellos requisitos adicionales en coherencia con los objetivos sociales y medioambientales más amplios de la comunidad.

 

Proceso Mejorado de Participación del Público

Cambios en el proceso de revisión de urbanización para permitir la revisión pública temprana y los aportes durante la fase conceptual de un proyecto. El objetivo de la consulta temprana tiene dos aspectos:

Brinda una oportunidad a los residentes para tener una comprensión clara de los tiempos y los pasos involucrados en el proceso de revisión de urbanización

Se lleva a cabo en un momento en que el concepto del proyecto aún es flexible, lo que le da a la comunidad la mejor oportunidad para aplicar un cambio en los componentes del proyecto. Estas reuniones de revisión de concepto también aumentarán la certeza para el vecindario y el urbanizador y reducirá los costosos cambios durante el proceso de adjudicación de derechos.

 

Gestión de Demanda de Transporte y Normas de Circulación

Incorporación de requisitos para TDM en la Ordenanza de Zonificación que se aplicará a la revisión de proyectos para alcanzar los objetivos de la Ciudad de reducción de GHG y prevención del cambio climático.

Coordinación de provisiones de TDM con requisitos de estacionamiento potencialmente reducidos o compartidos para maximizar la eficiencia de la tierra y minimizar los trastornos, sin dejar de brindar estacionamiento adecuado para los usos del área.

Consideración de requisitos de estacionamiento compartido y reducido para proyectos con programas comprensivos de TDM ubicados cerca del transporte.

Actualización del Código Municipal, según corresponda, con las acciones y los programas del Elemento de Circulación de la Sección VI de este Capítulo.

 

V. REVISIÓN DE PROYECTOS PROPUESTOS

Las propuestas de desarrollo que cumplan con los objetivos y las políticas establecidas de la LUCE son las herramientas de implementación que tienen la influencia más directa sobre la capacidad de la Ciudad para lograr comunidades completas, oportunidades de vivienda y transporte y un uso de la tierra integrados. La revisión rigurosa es el principal método mediante el cual la Ciudad garantiza que los proyectos individuales materialicen la visión, los objetivos y los estándares de la comunidad. El Plan General establece la visión y las normas se establecen en la Ordenanza de Zonificación. A pesar de que Santa Monica tiene tierras desocupadas limitadas, se anticipa que en el horizonte temporal de este Plan, algunas propiedades en la Ciudad se reurbanicen a medida que las estructuras existentes alcancen el final de su período de vida útil o a medida que los dueños de propiedades busquen usos más efectivos de sus sitios.

 

Normas y Criterios Objetivos

Al anunciar los objetivos y las políticas para cada designación de uso de la tierra y cada vecindario, bulevar, distrito y centro de actividades, la LUCE genera seguridad para residentes y urbanizadores y establece cómo los proyectos de urbanización pueden afectar positivamente el carácter, la forma y la calidad de la ciudad.

Las normas y los criterios objetivos que tienen como origen las prioridades de la comunidad y las medidas para atenuar los impactos de nuevas urbanizaciones serán el método mediante el cual se revisarán todos los proyectos administrativos. La revisión de proyectos discrecionales que involucren nuevas construcciones estarán orientados mediante un nuevo sistema de incentivos que pone un importante énfasis en la inclusión de viviendas asequibles y otros beneficios para la comunidad con el objetivo de que las nuevas urbanizaciones deben contribuir a los objetivos físicos, medioambientales y culturales de la ciudad. Los tipos de revisión para nuevos proyectos se describen a continuación e incluyen lo siguiente:

Revisión ministerial para proyectos que se encuentran dentro de los límites establecidos de altura base y FAR (relación de piso a área)

Revisión por parte de la Comisión de Planificación o el Concejo Municipal para los proyectos que excedan la altura base y FAR, con el requisito de aprobación de los electores para ciertos proyectos según lo establecido por la ordenanza

Acuerdos de Urbanización, sujetos a aprobación de los electores para ciertos proyectos según lo establecido por ordenanza

 

Altura Base Ministerial Máxima y FAR y Provisiones para Incrementos cuando los Proyectos Ofrecen Beneficios para la Comunidad

La LUCE establece una altura base ministerial máxima de 25 a 35 pies. Como incentivo, la altura y FAR adicional superior a la base se puede conceder, sujeto a un proceso de revisión discrecional, si cumple con los criterios de beneficios para la comunidad. Quizá se exija un Acuerdo de Urbanización para estos incrementos en altura y FAR.  (Consulte el capítulo 3.2 Beneficios para la Comunidad para más información).

 

E.            El Capítulo 1.0 el Elemento de Uso de la Tierra y Circulación del Plan General de la Ciudad de Santa Monica se enmienda para que rece lo siguiente (el nuevo texto aparece subrayado y el texto eliminado aparece tachado):

 

Exigir Beneficios Comunitarios

La planificación tradicional hace mucho tiempo que necesita de desarrollo para satisfacer los estándares mínimos de beneficios para la comunidad. La LUCE propone un enfoque comprensivo de los beneficios diseñados para servir a las necesidades centrales de la comunidad—oportunidades de nuevas viviendas asequibles, establecimientos culturales y sociales, viviendas para empleados, conservación de recursos históricos y la creación de “lugares” de calidad.

La LUCE establece un proceso de revisión que condiciona a las nuevas urbanizaciones que superen una altura base a proveer beneficios para la comunidad. Este enfoque provee a la Ciudad y a la comunidad la capacidad de dar forma a la manera en que los proyectos individuales contribuyen a la Ciudad en su totalidad. Esto garantizará que los nuevos edificios sean adiciones positivas para la estructura urbana al mismo tiempo que crearán lugares especiales en la Ciudad que mejorarán su carácter y calidad de vida únicos.

Para lograr esto, el Plan establece una altura base de 32 pies para las nuevas urbanizaciones (ministerial hasta los umbrales de revisión discrecional establecidos por la Ordenanza de Zonificación), que inicia un Permiso de Revisión de Urbanización Importante o proceso de Acuerdo de Urbanización para las urbanizaciones que superen esta altura. Este enfoque incentiva a que ciertos proyectos importantes creen beneficios para la Ciudad, tales como viviendas asequibles y para empleados, preservación histórica, conexiones para peatones y bicicletas de calidad, nuevos lugares de reuniones, comercios minoristas orientados al vecindario, soluciones de estacionamiento compartido o espacio para servicios sociales tales como guarderías para niños o cuidado de personas mayores. Los futuros proyectos también deben exhibir compatibilidad en escala, entorno y transiciones a vecindarios residenciales.

 

Sección IV: ENMIENDA AL CAPÍTULO 9.40 DEL CÓDIGO MUNICIPAL

                El Artículo 9, División 4, Capítulo 9.40, del Código Municipal de Santa Monica se enmienda por medio de la presente de la siguiente manera (el texto eliminado aparece tachado). 

Capítulo 9.40 PERMISO DE REVISIÓN DE URBANIZACIÓN

9.40.010 Propósito

Un Permiso de Revisión de Urbanización tiene por finalidad permitir la construcción de ciertos proyectos cuyos diseño y emplazamiento podrían tener un impacto adverso en el área circundante. El permiso autoriza lo siguiente:

A.    Revisión de ubicación, tamaño, masa y ubicación de la estructura propuesta en el sitio;

B.    La ubicación de los usos propuestos en el proyecto;

C.    Una evaluación del proyecto en lo concerniente a las normas fijas y establecidas; y

D.    Una determinación en cuanto a si el emplazamiento y el diseño propuestos se deben permitir sopesando la necesidad del público del beneficio que se derivará del uso planificado del sitio propuesto y el impacto que pudiera causar. (Agregado por Ord. N.º 2486CCS §§ 1, 2, adoptada el 23 de junio de 2015)

9.40.020 Aplicabilidad

A.   Excepto por lo estipulado en la subsección (B), se exigirá un Permiso de Revisión de Urbanización aprobado por la Comisión de Planificación antes de la emisión de todo permiso de construcción para la urbanización si se presenta cualquiera de las siguientes condiciones:

1.     Todo proyecto que supere los límites máximos de Nivel 1; Abrogado;

2.     Toda nueva construcción y nueva adición de edificios existentes de más de 10,000 pies cuadrados de superficie total ubicados en Distritos Residenciales o de más de 7,500 pies cuadrados de superficie total en Distritos de Vecindarios Comerciales y Frente al Mar;

3.     Toda nueva construcción y nueva adición a edificios existentes de más de 15,000 pies cuadrados de superficie total ubicados en Distritos No Residenciales no especificados en la subsección (A)(2);

4.     A pesar de la subsección (A)(3) anterior, toda nueva construcción de más de 30,000 pies cuadrados de superficie total de un proyecto de urbanización que contenga no más de 15% de superficie total comercial ubicada en Distritos No Residenciales no especificados en la subsección (A)(2);

5.     A pesar de las subsecciones (A)(2)—(4) anteriores y hasta la adopción de un Plan del Vecindario Pico, toda nueva construcción y nueva adición a edificios existentes de más de 7,500 pies cuadrados de superficie total ubicados en el Área del Vecindario Pico.

FIGURA 9.40.020.A: ÁREA DEL VECINDARIO PICO (TAL COMO SE ESTIPULA)


FIGURE 9.40.020.A: PICO NEIGHBORHOOD AREA (AS OUTLINED)


B.    Los siguientes tipos de proyectos están exentos de los requisitos de Revisión de Permiso de Urbanización:

1.     Viviendas unifamiliares; y

2.     Proyectos 100% de Viviendas Asequibles de 50 unidades o menos. (Agregado por Ord. N.º 2486CCS §§ 1, 2, adoptada el 23 de junio de 2015)

9.40.030 Aplicación

La aplicación para un Permiso de Revisión de Urbanización se debe presentar de manera que cumpla con los requisitos incluidos en la Sección 9.37.020, Formularios y Tarifas de Aplicación. (Agregado por Ord. N.º 2486CCS §§ 1, 2, adoptada el 23 de junio de 2015)

9.40.040 Procesos

A.    Luego de recibir un formulario adecuado de una aplicación para Permiso de Revisión de Urbanización, se programará una reunión con la Junta de Revisión Arquitectónica para recibir una recomendación sobre el diseño de la propuesta.

B.    Luego de la recepción de una recomendación de la Junta de Revisión Arquitectónica, se programará una audiencia pública ante la Comisión de Planificación y se notificará sobre dicha audiencia en conformidad con la Sección 9.37.050, Notificación Oficial. (Agregado por Ord. N.º 2486CCS §§ 1, 2, adoptada el 23 de junio de 2015)

9.40.050 Conclusiones Obligatorias

Luego de una audiencia pública, el Director preparará una decisión escrita que contendrá las determinaciones de hecho de la Comisión de Planificación que justifican dicha decisión. La Comisión de Planificación o el Concejo Municipal, mediando apelación, aprobará o aprobará condicionalmente una aplicación de Permiso de Revisión de Urbanización en su totalidad o en parte si todas las siguientes determinaciones de hecho se pueden realizar de manera afirmativa:

A.    La ubicación física, el tamaño, la masa, los retiros, la orientación de peatonales y la ubicación de las estructuras propuestas en el sitio y la ubicación de los usos propuestos dentro del proyecto cumplen con las normas aplicables y ambos son compatibles y se relacionan armoniosamente con los sitios y los vecindarios circundantes;

B.    Las servidumbres de paso pueden albergar automóviles, bicicletas, peatonales y métodos de transporte multimodales, esto incluye estacionamiento y acceso adecuados;

C.    Los servicios de salud y seguridad (policía, bomberos, etc.) y la infraestructura pública (por ejemplo, servicios públicos) son suficientes para albergar la nueva urbanización;

D.    El proyecto en general cumple con el Código Municipal y el Plan General;

E.    Considerando la revisión medioambiental, el proyecto propuesto no tiene posibles impactos medioambientales significativos ni ningún impacto medioambiental significativo se redujo a menos de los niveles significativos debido a medidas de mitigación incorporadas en el proyecto ni se adoptó una Declaración de Consideraciones de Invalidación;

F.     El proyecto fomenta el bienestar general de la comunidad;

G.    El proyecto no tiene efectos adversos inaceptables sobre la salud o seguridad pública; y

H.    El proyecto provee Beneficios para la Comunidad en conformidad con el Capítulo 9.23.

9.40.060 Condiciones

Al conceder un Permiso de Revisión de Urbanización, la Autoridad de Revisión o la Autoridad de Revisión en apelación exigirá que el uso y la urbanización de la propiedad respeten un plan del sitio, planos arquitectónicos o declaraciones presentadas para respaldar la aplicación, o en dichas modificaciones de esta, como se consideren necesarias para proteger la salud, la seguridad y el bienestar general del público y garantizar los objetivos del Plan General y esta Ordenanza y también puede imponer tales otras condiciones que considere necesarias para lograr estos propósitos y respaldar las conclusiones de aprobación.

9.40.070 Período, Extensión, Revocación y Apelación

El período del permiso, el ejercicio de los derechos, la extensión, la revocación y la apelación de Permisos de Revisión de Urbanización deben cumplir con las provisiones aplicables del Capítulo 9.37, Procesos Comunes.

Sección V: ADICIÓN AL CAPÍTULO 9.51 DEL CÓDIGO MUNICIPAL

                El Artículo 9, División 4 del Código Municipal de Santa Monica se enmienda mediante la adición de un nuevo Capítulo 9.51, de la siguiente forma:

Capítulo 9.51 PERMISO DE REVISIÓN DE URBANIZACIÓN IMPORTANTE

9.51.010 Propósito

Un Permiso de Revisión de Urbanización Importante sirve para proveer al Concejo Municipal una manera de aprobar e imponer condiciones sobre aquellos proyectos de los cuales el Concejo Municipal concluye que la provisión de beneficios para la comunidad compensan el impacto adverso de mayor altura y densidad sobre las autorizadas en la altura de referencia de la zonificación de Nivel 1.

9.51.020 Aplicabilidad

A.   Excepto por lo estipulado en la subsección (B), se exigirá un Permiso de Revisión de Urbanización Importante aprobado por el Concejo Municipal antes de la emisión de todo permiso de construcción para cualquier proyecto que supere los límites máximos de Nivel 1. 

B.    Los siguientes tipos de proyectos están exentos de los requisitos de Revisión de Permiso de Urbanización Importante:

1.     Viviendas unifamiliares;

2.     Proyectos 100% de Viviendas Asequibles de 50 unidades o menos;

3.     Proyectos que cumplen con los requisitos del Nivel 1, entre los que se cuentan Viviendas Asequibles en el Sitio en conformidad con el Programa de Producción de Viviendas Asequibles; y

4.    Los proyectos que superen las normas de línea base de Nivel 1 solo debido a bonificaciones de altura o densidad concedidas por la provisión de viviendas asequibles en conformidad con los requisitos de la ley estatal.

9.51.030 Aplicación

La aplicación para un Permiso de Revisión de Urbanización Importante se debe presentar de manera que cumpla con los requisitos incluidos en la Sección 9.37.020, Formularios y Tarifas de Aplicación.

9.51.040 Procesos y Audiencia de la Comisión de Planificación

A.    Luego de recibir un formulario adecuado de una aplicación para Permiso de Revisión de Urbanización Importante, se programará una reunión con la Junta de Revisión Arquitectónica para recibir una recomendación sobre el diseño de la propuesta.

B.    Luego de la recepción de una recomendación de la Junta de Revisión Arquitectónica, se programará una audiencia pública ante la Comisión de Planificación y se notificará sobre dicha audiencia en conformidad con la Sección 9.37.050, Notificación Oficial.

C.    Luego de la audiencia pública, la Comisión de Planificación hará una recomendación sobre el Permiso de Revisión de Urbanización Importante al Concejo Municipal.  Dicha recomendación incluirá las razones de la recomendación y las conclusiones relacionadas con los criterios para las emisiones de un Permiso de Revisión de Urbanización Importante en la Sección 9.51.060, y se transmitirá al Concejo Municipal.

9.51.050 Audiencia y Acción del Concejo Municipal

A.    Después de recibir la recomendación de la Comisión de Planificación, el Concejo Municipal celebrará una audiencia pública debidamente notificada.  La notificación incluirá un resumen de la recomendación de la Comisión de Planificación.  Si la Comisión de Planificación no recomienda la aprobación de un Permiso de Revisión de Urbanización Importante, el Concejo Municipal no está obligado a llevar a cabo ninguna otra acción a menos que una parte interesada presente una solicitud escrita para una audiencia ante el Secretario Municipal en el plazo de 14 días después de la acción de la Comisión de Planificación.

B.    Luego de la conclusión de la audiencia pública, el Concejo Municipal puede aprobar, modificar o denegar el Permiso de Revisión de Urbanización Importante propuesto.

9.51.060 Conclusiones Obligatorias

La Comisión de Planificación no recomendará y el Concejo Municipal no aprobará ni aprobará condicionalmente un Permiso de Revisión de Urbanización Importante a menos que se puedan realizar las siguientes conclusiones obligatorias:

A.    El proyecto cumple con los objetivos, las políticas, los usos generales de la tierra y los programas del Plan General;

B.    La aprobación del proyecto cumple con el propósito de la Ordenanza de Zonificación para fomentar el crecimiento de la Ciudad de manera organizada y fomentar y proteger la salud, la seguridad y el bienestar general del público;

C.    El proyecto es compatible con los usos autorizados en el distrito en el que se ubica el proyecto;

D.    El proyecto no tendrá impactos adversos inaceptables sobre la salud y la seguridad; y

E.    Los Beneficios para la Comunidad brindados por el proyecto satisfacen, en un mínimo, los beneficios identificados en el Capítulo 9.23, y la provisión de dichos beneficios compensan todo impacto negativo al medio ambiente debido a la mayor altura o densidad que tiene como resultado la construcción de un proyecto que supera los límites de la línea base de Nivel 1.

9.51.070 Condiciones

Al conceder un Permiso de Revisión de Urbanización Importante, el Concejo Municipal exigirá que el uso y la urbanización de la propiedad respeten un plan del sitio, planos arquitectónicos o declaraciones presentadas para respaldar la aplicación, o en dichas modificaciones de esta, como se consideren necesarias para proteger la salud, la seguridad y el bienestar general del público y garantizar los objetivos del Plan General y esta Ordenanza y también puede imponer tales otras condiciones que considere necesarias para lograr estos propósitos y respaldar las conclusiones de aprobación.

9.51.080 Período, Extensión, Revocación y Apelación

El período del permiso, el ejercicio de los derechos, la extensión, la revocación y la apelación de Permisos de Revisión de Urbanización Importante deben cumplir con las provisiones aplicables del Capítulo 9.37, Procesos Comunes. 

9.51.090 Se Exige Aprobación de los Electores

A menos que esté exento de otra manera por las provisiones del Capítulo 9.69, ningún Permiso de Revisión de Urbanización Importante entrará en vigencia hasta que haya sido aprobado por un voto de mayoría simple del electorado autorizado a votar de la Ciudad de Santa Monica tal como se establece en el Capítulo 9.69, Empoderamiento de Elector de Uso de la Tierra.

Sección VI: ENMIENDA AL CAPÍTULO 9.60 DEL CÓDIGO MUNICIPAL

                El Artículo 9, División 6, Capítulo 9.60, del Código Municipal de Santa Monica se enmienda por medio de la presente de la siguiente manera (el texto borrado aparece tachado, el texto nuevo aparece subrayado)

Capítulo 9.60 ACUERDOS DE URBANIZACIÓN

9.60.010 Propósito

El propósito de este Capítulo es establecer los procesos y las regulaciones para los Acuerdos de Urbanización.

9.60.020 Autoridad y Alcance

Este Capítulo se adopta en conformidad con el Artículo 11, Sección 7 de la Constitución de California y en conformidad con la Sección 65864 et seq. del Código del Gobierno. Todos los Acuerdos de Urbanización celebrados después de la fecha de vigencia de este Capítulo serán procesados en conformidad con las provisiones de este Capítulo. Al realizar sus funciones en conformidad con este Capítulo, el Director de Planificación actuará bajo la dirección del Administrador Municipal.

9.60.030 Formas de Aplicación

El Director de Planificación prescribirá la forma de cada aplicación, notificación y documentos presentados o exigidos en conformidad con este Capítulo para la preparación, el procesamiento y la implementación de Acuerdos de Urbanización. La aplicación debe incluir una declaración del impacto fiscal sobre la urbanización propuesta. El Director de Planificación puede exigir a un solicitante de un Acuerdo de Urbanización que presente dicha información y los datos acreditativos que el Director de Planificación considere necesarios para procesar la aplicación.

9.60.040 Solicitante Calificado

Una aplicación para un Acuerdo de Urbanización solo puede ser presentada por una persona que tenga un interés legal o justo en el inmueble por el cual se desea celebrar el Acuerdo de Urbanización o por el representante autorizado de dicha persona.

9.60.050 Acuerdo Propuesto

Cada aplicación debe estar acompañada por la forma de Acuerdo de Urbanización propuesta por el solicitante.

9.60.060 Presentación de la Aplicación

El Director de Planificación anotará en la aplicación la fecha en la que se recibió. El Director de Planificación revisará la aplicación y puede rechazar la aplicación si no está completada tal como se exige en este Capítulo.

9.60.070 Revisión de la Aplicación

La aplicación será revisada por el Director de Planificación. Luego de revisar la aplicación y cualquier otra información pertinente, el Director de Planificación preparará un informe de funcionario. El informe de funcionario analizará la urbanización propuesta e incluirá una recomendación en cuanto a si el Acuerdo de Urbanización propuesto o en una forma enmendada se debe aprobar o desaprobar.

9.60.080 Procesamiento

A.    La Comisión de Planificación considerará el acuerdo de urbanización propuesto y hará una recomendación a partir de este al Concejo Municipal tal como se establece en este Capítulo. La Comisión de Planificación concluirá su consideración y hará su recomendación sobre el acuerdo de urbanización propuesto en el plazo de noventa días desde el momento especificado para la audiencia pública en la notificación de intención. El solicitante puede acceder a extender este período de revisión de noventa días.

B.    Además de la consideración formal del acuerdo de urbanización propuesto por parte de la Comisión de Planificación en conformidad con esta Sección, el Concejo Municipal puede establecer procedimientos para la revisión conceptual temprana de la propuesta de acuerdo de urbanización por parte del Concejo Municipal y las Juntas y Comisiones de la Ciudad o una combinación de estas antes de la consideración formal por parte de la Comisión de Planificación.

9.60.090 Notificación de Intención

Una vez realizado el informe de funcionario exigido por la Sección 9.60.070, el Director de Planificación debe dar notificación de intención para considerar la adopción de un Acuerdo de Urbanización. La notificación debe contar con la siguiente información:

A.    La hora y el lugar de la audiencia pública.

B.    Una explicación general del Acuerdo de Urbanización incluyendo una descripción general de la propiedad cuya urbanización se propone.

C.    Otra información que el Director de Planificación considere necesaria o deseable.

9.60.100 Requisitos de la Notificación

A.    La Comisión de Planificación celebrará una audiencia pública sobre el Acuerdo de Urbanización propuesto a la hora y en el lugar especificados en la notificación.

B.    Toda notificación exigida por este Capítulo se entregará de la siguiente manera:

1.     Por correo o entrega al solicitante y a todas las personas, esto incluye a comercios, corporaciones u otras entidades públicas o privadas, que aparezcan en la última lista de tasación ajustada como propietarios de los bienes inmuebles a una distancia de 500 pies de el bien inmueble que es objeto del acuerdo de urbanización.

2.     Por correo o entrega a todos los inquilinos de bienes inmuebles a una distancia de 500 pies del bien inmueble que es objeto del acuerdo de urbanización.

3.     Envío por correo mediante correo prioritario a cualquier persona que haya presentado una solicitud escrita por lo tanto ante el Director de Planificación.

4.     Publicación al menos una vez en un periódico de circulación general publicado y con circulación en la Ciudad.

C.    El que cualquier persona no reciba la notificación a la cual tiene derecho por ley o por este Capítulo no afecta la autoridad de la Ciudad para celebrar un Acuerdo de Urbanización.

9.60.110 Conclusiones Obligatorias

La Comisión de Planificación hará su recomendación al Concejo Municipal por escrito. La recomendación deberá incluir si el Acuerdo de Urbanización propuesto cumple o no con las siguientes condiciones:

A.    Cumple con los objetivos, las políticas, los usos generales de la tierra y los programas especificados en el plan general y cualquier plan específico pertinente;

B.    Es compatible con los usos autorizados en el distrito en el que se ubica el bien inmueble;

C.    Cumple con la necesidad del público, conveniencia del público, bienestar general y las prácticas de buen uso de la tierra;

D.    Será perjudicial para la salud, la seguridad y el bienestar general;

E.    Afectará de manera adversa la urbanización ordenada del bien inmueble; y

F.    Tendrá un impacto fiscal positivo sobre la Ciudad.

9.60.120 Audiencia por parte del Concejo Municipal

Luego de la recomendación de la Comisión de Planificación o después del vencimiento del período de tiempo especificado en la Sección 9.60.080, el Director de Planificación notificará una audiencia pública ante el Concejo Municipal en la manera contemplada en la Sección 9.60.100.

9.60.130 Decisión por parte del Concejo Municipal

A.    Una vez que finalice la audiencia pública y considere la recomendación, si la hubiere, de la Comisión de Planificación, el Concejo Municipal puede aceptar, modificar o desaprobar el Acuerdo de Urbanización propuesto. Puede, pero no lo necesita, volver a remitir los asuntos que no fueron considerados antes por la Comisión de Planificación durante su audiencia a la Comisión del Planificación para la elaboración del informe y la recomendación. La Comisión de Planificación celebrará una audiencia pública sobre los asuntos que se volvieron a remitir a esta por parte del Concejo Municipal.

B.    El Acuerdo de Urbanización no se puede aprobar a menos que el Concejo Municipal determine que el Acuerdo de Urbanización cumple con el plan general y todo plan específico pertinente.

9.60.140 Aprobación del Acuerdo de Urbanización, Fecha de Vigencia

El Acuerdo de Urbanización se aprobará mediante la adopción de una ordenanza. Luego de la adopción de la ordenanza, la Ciudad celebrará el Acuerdo de Urbanización mediante la firma de este por parte del Administrador Municipal.  A menos que esté exento de otra manera por las provisiones del Capítulo 9.69, ningún Acuerdo de Urbanización entrará en vigencia hasta que haya sido aprobado por un voto de mayoría simple del electorado autorizado a votar de la Ciudad de Santa Monica tal como se establece en el Capítulo 9.69.  

9.60.150 Enmienda y Cancelación

A.    Ya sea la Ciudad o el solicitante o sucesor interesado en ello puede proponer una enmienda o cancelación en su totalidad o en parte del Acuerdo de Urbanización.

B.    El proceso para proponer y aprobar una enmienda o para cancelar en su totalidad o en parte el Acuerdo de Urbanización será el mismo que el proceso para celebrar el Acuerdo de Urbanización.

C.    Excepto según lo estipulado en la Sección 9.60.180, el Acuerdo de Urbanización solo se puede enmendar o cancelar en su totalidad o en parte mediante el consentimiento mutuo de todas las partes del Acuerdo de Urbanización.

9.60.160 Registro

Hasta diez días después de que la Ciudad celebre el acuerdo de urbanización la fecha de vigencia de un Acuerdo de Urbanización, el Secretario Municipal registrará ante el Registrador del Condado una copia del Acuerdo de Urbanización.

9.60.170 Revisión Periódica

A.    El Concejo Municipal revisará el Acuerdo de Urbanización al menos cada doce meses desde la fecha en que se celebró el acuerdo de urbanización fecha de vigencia del Acuerdo de Urbanización.

B.    El Director de Planificación debe dar al solicitante o sucesor interesado en este una notificación como mínimo diez días antes de la fecha en la cual el Concejo Municipal revisará el Acuerdo de Urbanización.

C.    El solicitante o sucesor interesado en este deberá demostrar cumplimiento de buena fe de los términos del Acuerdo de Urbanización.

D.    Si, como resultado de dicha revisión periódica, el Concejo Municipal concluye y determina, basándose en evidencia substancial, que el solicitante o sucesor interesado en este no cumplió en buena fe con los términos o condiciones del Acuerdo de Urbanización, el Concejo Municipal puede iniciar los procedimientos para aplicar, modificar o terminar el Acuerdo de Urbanización.

9.60.180 Modificación o Terminación

A.    Si luego de la conclusión en conformidad con la Sección 9.60.170, el Concejo Municipal determina proceder con la modificación o terminación del Acuerdo de Urbanización, el Concejo Municipal deberá notificar al solicitante o al sucesor interesado en este su intención de hacerlo. La notificación debe contar con la siguiente información:

1.     La hora y el lugar de la audiencia;

2.     Una declaración concerniente a si el Concejo Municipal propone modificar o terminar el acuerdo de urbanización o no;

3.     Toda modificación propuesta al acuerdo de urbanización; y

4.     Otra información que el Concejo Municipal considere necesaria informar al solicitante o su sucesor interesado en este en cuanto a la naturaleza de la audiencia.

B.    A la hora programada para la audiencia sobre la modificación o terminación, el Concejo Municipal puede llevar a cabo las acciones que considere necesarias para proteger los intereses de la Ciudad.

9.60.190 Irregularidad en los Procedimientos

Ninguna acción, inacción o recomendación concerniente al acuerdo de urbanización propuesto se considerará nula o no válida o será interrumpida momentáneamente por una corte debido a cualquier error, irregularidad, informalidad, negligencia u omisión en cuanto a cualquier asunto pertinente para la aplicación, notificación, conclusión, registro, audiencia, informe, recomendación o cualquier otro aspecto del procedimiento a menos que fuera después de un examen de todo el registro que la corte considerare que el error del cual se presenta la queja fuera perjudicial y que un resultado diferente hubiera sido probable si el error no hubiera ocurrido o existido.

Sección VII: ADICIÓN AL CAPÍTULO 9.69 DEL CÓDIGO MUNICIPAL

                El Artículo 9, División 6 del Código Municipal de Santa Monica se enmienda por medio de la presente mediante la adición de un nuevo Capítulo 9.69 que rece de la siguiente manera:

CAPÍTULO 9.69 EMPODERAMIENTO DE ELECTOR DE USO DE LA TIERRA

9.69.010 Propósito

El propósito del Empoderamiento de Elector de Uso de la Tierra es contemplar los aportes del público en las decisiones sobre urbanizaciones importantes en la Ciudad de Santa Monica al exigir un voto público sobre los proyectos de urbanización especificados o cambios importantes en los documentos de planificación de uso de la tierra de la Ciudad.  Por lo tanto, ningún Acuerdo de Urbanización, Permiso de Revisión de Urbanización Importante o Enmienda Importante de los Documentos de Política de Planificación de la Ciudad entrarán en vigencia hasta que la mayoría de los electores de la Ciudad de Santa Monica votando en una elección general o especial aprueben el Acuerdo de Urbanización, el Permiso de Revisión de Urbanización Importante o Enmienda Importante de los Documentos de Política de Planificación de la Ciudad.

9.69.020 Aplicabilidad a Proyectos de Urbanización

Todos los Acuerdos de Urbanización o Permisos de Revisión de Urbanización Importante están sujetos a las provisiones de este Capítulo, excepto aquellos emitidos para lo siguiente:

A.    Proyectos 100% de Viviendas Asequibles y Proyectos 100% de Viviendas de Ingresos Moderados;

B.    Proyectos 100% de Viviendas para Ciudadanos Mayores;

C.    En la Zona Costera, todo proyecto que cumpla con las limitaciones de altura y densidad aplicables en el Programa Costero Local (LCP) certificado, esto incluye toda futura enmienda al LCP certificado; y

D.    Los proyectos en los sitios identificados en la Tabla A, en la densidad indicada en la Tabla A, hasta 2021 o hasta que se adopte un nuevo Elemento de Vivienda. 

 

TABLA A

 

Área de Plan Específico del Centro de la Ciudad

(FAR máximo = 2.50 con mínimo Residencial de 80%)

1216 5th Street
1235 5th Street
1311 5th Street
1313 5th Street
1327 5th Street
1415 5th Street
1423 5th Street
1427 5th Street
1445 5th Street
1552 5th Street
1218 6th Street
1240 6th Street
1437 6th Street
1213 7th Street
1217 7th Street
1227 7th Street
1238 7th Street
1244 7th Street
1313 7th Street
1314 7th Street
1317 7th Street
1331 7th Street
1407 7th Street
1427 7th Street
1448 7th Street
1453 7th Street
1524 7th Street
1547 7th Street
1557 7th Street
510 Arizona Avenue
519 Arizona Avenue
624 Arizona Avenue
625 Arizona Avenue
702 Arizona Avenue
408 Broadway
500 Broadway
501 Broadway
609 Broadway
525 Colorado Avenue
631 Colorado Avenue
1443 Lincoln Boulevard
1650 Lincoln Boulevard
1660 Lincoln Boulevard
311 Wilshire Boulevard
315 Wilshire Boulevard
317 Wilshire Boulevard
419 Wilshire Boulevard
424 Wilshire Boulevard
427 Wilshire Boulevard
601 Wilshire Boulevard
611 Wilshire Boulevard
626 Wilshire Boulevard

Área del Plan Bergamot (Bergamot Transit Village)

(FAR máximo = 2.5 con mínimo Residencial de 40%)

1655 26th Street
1681 26th Street
2700 Pennsylvania

Área del Plan Bergamot (Creativo de Usos Mixtos)

(FAR máximo 2.2 con mínimo Residencial de 50%)

2848 Colorado Avenue
3025 Olympic Boulevard
1703 Stewart

Área del Plan de Memorial Park

(FAR máximo = 2.0 con mínimo Residencial de 60%)

1654 14th Street
1660 14th Street
1415 Colorado Avenue
1431 Colorado Avenue
1501 Colorado Avenue
1519 Colorado Avenue

Bulevares de Usos Mixtos

(FAR máximo = 2.0 con mínimo Residencial de 60%)

2050 Broadway
2043 Colorado Avenue
2225 Colorado Avenue
2601 Lincoln Boulevard
2723 Lincoln Boulevard
2809 Lincoln Boulevard
1122 Pico Boulevard
1802 Santa Monica Boulevard
1301 Wilshire Boulevard
1317 Wilshire Boulevard
1401 Wilshire Boulevard
1501 Wilshire Boulevard
3105 Wilshire Boulevard



 

9.69.030 Documentos de Política de Planificación

Los siguientes documentos o tipos de documentos son los Documentos de la Política de Planificación que necesitan aprobación de la mayoría de los electores de la Ciudad de Santa Monica para efectuar una Enmienda Importante:

A.    Elemento del Uso de la Tierra y Circulación del Plan General;

B.     Todo Plan Específico, excepto que todo Plan Específico preparado para la urbanización de tierras actualmente utilizadas por el Aeropuerto de Santa Monica no requerirán de la aprobación de los electores si el plan contempla exclusivamente el uso de parque y espacios abiertos;

C.    Todo Plan de Área de Vecindario

D.    La Ordenanza de Zonificación de la Ciudad de Santa Monica, como se establece en el presente en el Artículo 9 del Código Municipal de Santa Monica; y

E.    El Mapa Oficial de Distritos de la Ciudad.

9.69.040 Enmiendas Importantes

Una “Enmienda Mayor” a cualquiera de los Documentos de Política de Planificación significa toda enmienda que resulte en cualquiera de los siguientes cambios a los estándares de urbanización de cualquier parcela de tierra afectada por la enmienda propuesta:

A.    Aumenta el número máximo permitido de unidades residenciales que se pueden construir sobre cualquier parcela o grupo de parcelas;

B.    Cambia el tipo de zona por una parcela o parcelas de Parques y Espacio Abierto, Tierras Institucionales/ Públicas; o Centro Cívico a un tipo de zona diferente;

D.    Cambia una parcela o parcelas de cualquier uso de tierra residencial para permitir cualquier uso de tierra no residencial;

E.    Aumenta la altura máxima permitida de urbanización o cambia la forma en que se mide la altura para que dicha altura adicional pueda ser permitida donde no se permitía anteriormente;

F.    Aumenta los pies cuadrados máximos permitidos para zona comercial o venta minorista para una parcela o grupo de parcelas;

G.    Adopta un nuevo Plan Específico o Plan de Área de Vecindario, o documento similar de planificación; o

H.    Abroga cualquiera de los Documentos de Política de Planificación.

9.69.050 Proceso de Aprobación de los Electores

A.    Ningún Acuerdo de Urbanización ni Permiso de Revisión de Urbanización Importante que no estuviera exento de otra manera de los requisitos de este Capítulo, o Enmienda Importante a un Documento de Política de Planificación, entrará en vigencia a menos que se apruebe por un voto de la mayoría simple del electorado autorizado a votar de la Ciudad de Santa Monica votando “SÍ” en una iniciativa de ley en la boleta electoral proponiendo el Acuerdo de Urbanización, Permiso de Revisión de Urbanización Importante o Enmienda Importante de un Documento de Política de Planificación en una elección regular o especial ni hasta el momento en que esto suceda.

B.    El folleto de la boleta electoral para cualquier elección exigida por este Capítulo incluirá lo siguiente, como mínimo:

1.    Un resumen preparado por el Abogado Municipal de la Enmienda Importante propuesta, el Permiso de Revisión de Urbanización Importante o Acuerdo de Urbanización.  El resumen deberá incluir una dirección de sitio web donde el elector pueda ver el texto completo de la Enmienda Importante, el Permiso de Revisión de Urbanización Importante o el Acuerdo de Urbanización.  El texto completo de la Enmienda Importante, el Permiso de Revisión de Urbanización Importante o el Acuerdo de Urbanización también se debe poner a disposición en el Ayuntamiento para cualquier elector que lo solicite;

2.    Un mapa de fácil lectura del área geográfica afectada por la Enmienda Importante, el Permiso de Revisión de Urbanización Importante o el Acuerdo de Urbanización; y

3.    En el caso de un Permiso de Revisión de Urbanización Importante o Acuerdo de Urbanización, el resumen preparado por el Abogado Municipal deberá incluir los pies cuadrados, la relación de piso a área, y la altura del proyecto propuesto, la relación de piso a área y la altura permitida para un proyecto de Nivel 1 en la ubicación y, en fuente tamaño 12 y negrilla, los beneficios para la comunidad propuestos para el proyecto propuesto.

C.    Toda iniciativa de ley en la boleta electoral exigida por este Capítulo se puede votar en una elección general o especial, en una fecha que cumpla con aquellas contempladas por el Código Electoral de California según lo permitido por la ley.  El costo de toda elección especial de una iniciativa de ley en la boleta electoral que busque la aprobación de un Acuerdo de Urbanización o Permiso de Revisión de Urbanización Importante correrá por cuenta del solicitante o los solicitantes del Acuerdo de Urbanización o el Permiso de Revisión de Urbanización Importante en su totalidad.

D.    Además de los requisitos específicos de la subsección (B), las provisiones del Código Electoral de California y el Artículo 11 del Código Municipal de Santa Monica se aplicarán a toda elección sobre la iniciativa de ley en la boleta electoral exigida por este Capítulo, esto incluye aquellas provisiones concernientes a los argumentos de la boleta electoral y los argumentos de refutación, el orden de la boleta electoral y el examen público de la información de la boleta electoral.

Sección VII: ENMIENDA AL CAPÍTULO 9.52 DEL CÓDIGO MUNICIPAL

                El Artículo 9, División 5, Capítulo 9.52, del Código Municipal de Santa Monica se enmienda por medio de la presente para añadir los siguientes Términos y Definiciones. 

Sección 9.52.010 Lista de Términos

Los siguientes términos se agregan a la lista de términos, que de otra manera no cambia:

Grupo Familiar con Ingresos del 120%

Proyecto de 100% de Viviendas de Ingresos Moderados

Sección 9.52.020 Definiciones

Las siguientes definiciones agregan a la sección 9.52.020, y todas las otras definiciones en esa sección permanecen sin cambios:

9.52.020.0041      Grupo Familiar con Ingresos del 120%.  Un grupo familiar cuyos ingresos brutos no superan el 120% de los ingresos medios del área, ajustados al tamaño de la vivienda, según lo publicado y actualizado periódicamente por HUD.  Los grupos familiares con ingresos del 120% incluye a los grupos familiares con ingresos del 80%.

9.52.020.0051      Proyecto de 100% de Viviendas de Ingresos Moderados.  Los proyectos con 100% de unidades exclusivas o restringidas por un acuerdo aprobado por la Ciudad para ocupación por parte de Grupos Familiares con Ingresos del 120% o menos. 

Sección VIII: IMPLEMENTACIÓN

A.            La fecha en que la notificación de intención de circular esta iniciativa popular se presentó ante el funcionario electoral de la Ciudad se indica en el presente documento como “fecha de presentación”. El Plan General de la Ciudad, sus Planes Específicos y la Ordenanza de Zonificación en vigencia a la fecha de presentación y el Plan General y la Ordenanza de Zonificación según lo enmendado por esta iniciativa comprenden una declaración integrada, coherente internamente y compatible de políticas para la Ciudad. Para garantizar que nada en esta iniciativa popular evite que el Plan General y sus Planes Específicos se integren, sean declaraciones coherentes internamente y compatibles de las políticas de la Ciudad, según lo exigido por la ley estatal y para garantizar que las acciones de los electores al aprobar esta iniciativa se hagan efectivas, toda enmienda al Plan General o al nuevo Plan Específico, que se adopta entre la fecha de presentación de la fecha en que el Plan General es enmendado por esta iniciativa deberá, en la medida en que dicha enmienda promulgada de manera interina o el Plan Específico no sea coherente con las provisiones del Plan General de esta iniciativa, enmendarse tan pronto como fuera posible y en la manera y el tiempo exigido por la ley estatal para garantizar la coherencia entre las provisiones adoptadas por esta iniciativa y otros elementos de Plan General.

B.            Se autoriza e instruye al Concejo Municipal por medio de la presente a enmendar el Plan General, el Elemento de Uso de la Tierra y Circulación, todos los planes específicos, y la Ordenanza de Zonificación, y cualquier otra ordenanza y políticas, para implementar esta Iniciativa y en la medida en que cualquiera de los anteriores se vieran afectados por esta Iniciativa, tan pronto como fuera posible y en la manera y los tiempos exigidos por cualquiera de las leyes estatales vigentes, garantizar la coherencia entre las políticas adoptadas en esta Iniciativa y otros elementos de las leyes y políticas mencionadas anteriormente.

Sección IX: FECHA DE VIGENCIA

Las provisiones de esta Iniciativa se considerarán adoptadas en la fecha en que el voto sea declarado por el cuerpo legislativo, y entrará en vigencia tal como se especifica en la sección 9217 del Código Electoral.

Sección X: FECHA DE CADUCIDAD

Las provisiones de esta Iniciativa permanecerán en vigencia hasta 20 años desde su Fecha de Vigencia.

Sección XI: ENMIENDA O ABROGACIÓN

                Una vez que esta Iniciativa entre en vigencia, ninguna provisión de esta Iniciativa podrá ser enmendada o abrogada excepto por una mayoría de los electores de la Ciudad de Santa Monica que voten por la enmienda o abrogación en una elección especial o general.

Sección XII: PROPUESTAS EN CONFLICTO

                Si cualquier otra propuesta, que aparezca en la misma boleta electoral que esta propuesta, hace referencia al asunto en una manera que entre en conflicto con el tratamiento del asunto en esta propuesta, y si cada propuesta es aprobada por el voto de la mayoría de aquellos votando sobre cada propuesta, entonces en lo concerniente al asunto en conflicto la propuesta con la mayor cantidad de votos afirmativos prevalecerá y la propuesta con la menor cantidad de votos afirmativos se considerará desaprobada en lo concerniente al asunto en conflicto.

Sección XIII: DIVISIBILIDAD

                Esta Iniciativa se deberá interpretar de manera tal que sea compatible con todas las leyes, reglas y regulaciones federales, estatales y locales. Si alguna sección, subsección, subdivisión, cláusula, sentencia, frase o parte de esta Iniciativa es declarada inconstitucional o no válida por una corte de jurisdicción competente, el resto de las secciones, subsecciones, subdivisiones, cláusulas, sentencias, frases y partes permanecerán en plena vigencia, y para este fin las provisiones de esta Iniciativa son divisibles. Por lo tanto, los electores declaran que hubieran aprobado todas las secciones, subsecciones, subdivisiones, cláusulas, sentencias, frases y partes de esta Iniciativa sin la sección, subsección, subdivisión, cláusula, sentencia, frase o parte considerada inconstitucional o no válida.

Sección XIV: APLICABILIDAD JUDICIAL DE LA LEY O DEFENSA LEGAL

Los proponentes de esta Iniciativa tendrán derecho a llevar a cabo una acción de desagravio para impedir toda violación a esta Iniciativa, a exigir el cumplimiento de las tareas impuestas a la Ciudad mediante esta Iniciativa, o a defender la iniciativa en caso de una impugnación legal a esta Iniciativa después de su aprobación por parte de los electores.

Sección XV: PRIORIDAD

Una vez que esta Iniciativa entre en vigencia, sus provisiones deberán prevalecer y sustituir todas las provisiones del Código Municipal, ordenanzas, resoluciones, y políticas administrativas de la Ciudad de Santa Monica que entren en conflicto con cualquiera de las provisiones de esta iniciativa de ley.

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ANÁLISIS IMPARCIAL DEL ABOGADO MUNICIPAL DE LA MEDIDA LV

MEDIDA EN LA BOLETA ELECTORAL ENMENDANDO EL USO DEL SUELO Y EL ELEMENTO DE CIRCULACIÓN DEL PLAN GENERAL
Y LA ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN DE LA CIUDAD PARA REQUERIR LA APROBACIÓN DEL ELECTOR PARA CIERTOS PROYECTOS
DE DESARROLLO, LOS CUALES ESTARÍAN SUJETOS A UN NUEVO REQUISITO DE PERMISO, PARA TODOS LOS ACUERDOS DE
DESARROLLO, Y PARA CIERTOS CAMBIOS EN LOS DOCUMENTOS DE USO DEL SUELO Y DE LOS DOCUMENTOS DE POLÍTICA DE PLANIFICACIÓN DE LA CIUDAD, SUJETOS A EXENCIONES ESPECÍFICAS

Esta medida modificaría el Uso del Suelo y el Elemento de Circulación (LUCE) y la Ordenanza de Zonificación de la Ciudad, mediante la adición de nuevos requisitos para la aprobación del elector de los proyectos de desarrollo “principales”, todos los acuerdos de desarrollo y ciertos cambios a los documentos de la política de planificación.  Estos requisitos duraran 20 años.

El nuevo proceso de autorización de la medida requeriría un “Permiso de Revisión de Desarrollo Principal” (DR Principal) para los proyectos que excedan el Nivel 1 de altura del LUCE, que generalmente oscila entre 32 y 36 pies en diferentes partes de la Ciudad.  La tramitación de permisos incluiría una revisión del diseño por parte de la Junta de Revisión Arquitectónica, las recomendaciones de la Comisión de Planificación y la aprobación del Concejo Municipal.  Si el Concejo aprobó el proyecto, el permiso no entraría en vigencia hasta que los electores aprobaran el proyecto en una elección general o especial.  Del mismo modo, todos los acuerdos de desarrollo no entrarían en vigencia hasta obtener la aprobación de los electores.  La medida requeriría que los desarrolladores pagaran los costos de la elección especial.    

Algunos proyectos estarían exentos de los nuevos requisitos de permiso.  Las exenciones incluyen viviendas de una única unidad, proyectos de vivienda 100% asequible de 50 unidades o menos, proyectos de Nivel 1 que cumplan con los requisitos de vivienda asequible del sitio y proyectos que excedan los límites del Nivel 1 de altura y densidad debido a mandatos de bonificación por la densidad del estado.  Las exenciones de los requisitos de aprobación de los electores incluyen viviendas 100% asequibles y de ingresos moderados, viviendas 100% para personas mayores, proyectos en la zona costera que cumplan con un Programa Costero Local certificado y proyectos de vivienda en determinados sitios.

Debido a que el LUCE no tiene sistema de niveles en el Centro de la Ciudad y en las áreas del Plan Específico del Centro Cívico, los proyectos propuestos dentro de estas áreas no estarían sujetos al sistema de permisos DR Principal.  Sin embargo, siempre y cuando la ordenanza de zonificación provisional de la Ciudad permanezca en vigencia, los Proyectos que excedan los 32 pies de altura en el Centro de la Ciudad requerirían un acuerdo de desarrollo y la aprobación de los electores.       
 
También se requeriría la aprobación de los electores para “Enmiendas Principales” para el LUCE, la Ordenanza de Zonificación, el Mapa de Distribución de Distritos y los Planes Específicos y por Vecindario.

Algunas partes de esta medida se encuentran potencialmente en conflicto con la ley vigente y podrían no ser ejecutables en caso de adoptarse.  Pueden producirse problemas legales. Por ejemplo, las decisiones de la corte afirman que las “medidas administrativas” no están sujetas a la aprobación de los electores.  Si un DR Principal está en una acción administrativa, la aprobación de los electores sobre el mismo no se permite.   La medida puede entrar en conflicto con los requisitos de las leyes estatales, tanto en relación con el proceso de aprobación de los acuerdos de desarrollo, como con las limitaciones impuestas sobre la capacidad de una ciudad para negar los proyectos de vivienda.  La medida puede entrar en conflicto con la Carta Constitutiva, la cual establece las reglas para adoptar ordenanzas.  La medida establece que si cualquiera de las partes se invalida, el resto permanecerá en vigencia.  Una corte decidiría cómo implementar esto si la medida fuese impugnada con éxito.   

Esta iniciativa popular fue puesta en la boleta electoral por una petición firmada por el número de electores exigido.    

/f/ MARSHA JONES MOUTRIE, Abogada Municipal

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ARGUMENTO A FAVOR DE LA MEDIDA LV

Vote SÍ a la LV para proteger a Santa Monica del desarrollo excesivo y el aumento de la congestión del tráfico.

La Medida LV es la Iniciativa del Empoderamiento del Elector para el Uso del Suelo (LUVE).

Hace dos años, los residentes de Santa Monica rechazaron rotundamente el enorme proyecto de desarrollo Hines y se le comunicó a los desarrolladores, cabilderos y políticos en el Ayuntamiento: “Santa Monica no está en venta”.
 

Alguien no recibió el mensaje.

El Concejo Municipal sigue aprobando desarrollos masivos, ignorando la voluntad de los residentes y destruyendo el carácter y la habitabilidad de Santa Monica. Muchos proyectos grandes esperan la aprobación del Concejo, incluyendo varios proyectos de hoteles de más de 20 pisos y condominios lujosos en Ocean Avenue, la demolición de un edificio de estacionamiento público para ser sustituido por un complejo de cine (sin estacionamiento), y el desarrollo de un proyecto de oficinas, hotel y usos mixtos de 12 pisos en terrenos de propiedad pública.
 

Medida LV les devuelve la voz a los electores.

Medida LV les devuelve la voz a los electores para asegurar que Santa Monica no se transforme en una extensión del Oeste de Los Ángeles.  Simplemente indica que los electores deben aprobar los proyectos negociados por nuestro Concejo Municipal que intercambian “beneficios para la comunidad” por un aumento en la altura de los edificios y las densidades de población. También exige que los electores aprueben cambios importantes en los documentos de la Política de Uso del Suelo para que haya una verdadera participación de la comunidad.

Medida LV asegura que el desarrollo futuro protegerá nuestra calidad de vida. Se permite el crecimiento sensato, protege a los vecindarios existentes, previene el desplazamiento de los residentes, a la vez que permite que haya viviendas realmente asequibles que no requerirían aprobación por parte de los electores.
 

Medida LV protege nuestros apartamentos existentes con rentas controladas.

Medida LV quita los incentivos dados a los desarrolladores para derribar edificios más pequeños y reemplazarlos con grandes edificios.
 

Ya se ha aprobado demasiado.

Solo un proyecto aprobado recientemente - 500 Broadway - podría añadir más de 4,400 viajes en auto adicionales a diario a nuestra ya congestionada ciudad.

La Medida LV da a los electores la capacidad de proteger a Santa Monica del desarrollo excesivo y del aumento de la congestión del tráfico.
 

Vote SÍ a la LV.

/f/ Armen Melkonians, Fundador de Residocracy;  Ingeniero Civil y Medioambiental
/f/ Kate (Kathleen) Bransfield, Miembro de la Junta - Wilshire Montana  Coalición del Vencindario; Miembro de la Junta de Residocracy
/f/ Zina Josephs, Presidente - Amigos del Sunset Park;  Miembro de la Junta - Residocracy
/f/ Ellen Hannan, Tesorera - Vecinos de Mid City de Santa Monica;  Miembro de la Junta de Residocracy
/f/ Richard Hilton, Vicedirector/ Exdirector - Comisión de Vivienda de la Ciudad de Santa Monica;  Director Ejecutivo - Concejo para Personas Mayores del Oeste de LA

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REFUTACIÓN AL ARGUMENTO A FAVOR DE LA MEDIDA LV

Los proponentes de la Medida LV optaron por no describir lo que realmente hace su iniciativa: establece un límite arbitrario y extremo de dos pisos de altura en toda la ciudad, incluso en el centro de la ciudad.

¿Por qué ocultar ese hecho básico?  Porque su concepto es imprudente y anula el buen proceso público.

Todos nosotros en Santa Monica hemos tenido una voz, acordando un nuevo plan general de protección del vecindario y una ordenanza de zonificación.  La Medida LV descarta diez años de trabajo duro y nos obliga a empezar de nuevo, edificio por edificio, con cajas de boletas electorales de zonificación.

Los proponentes enumeran una serie de proyectos propuestos como una táctica de miedo.  Ninguno está ni siquiera cerca de ser construido, por lo que ciertamente no han causado nuestros problemas de tráfico.  Solo un proyecto enumerado ha sido aprobado, ¡y es un proyecto de vivienda cerca de una parada de transporte, con novedades significativas en asequibilidad!

De hecho, el “proyecto Hines”, rechazado por referéndum, no habría necesitado la aprobación de los electores bajo la Medida LV, una de las muchas lagunas jurídicas inquietantes.

La Medida LV no protege a los inquilinos.  Su falta de restricciones de ingreso en viviendas exentas para personas mayores anima a que se construyan condominios de lujo, en sustitución de edificios de apartamentos.

La Medida LV no reducirá el tráfico.  Ningún auto será retirado de nuestras calles. 

Una cuidadosa planificación a largo plazo incluye el tren ligero, mejor tránsito de autobuses, bicicletas de uso compartido, mejoria de las opciones de estacionamiento y programas estrictos de administración de demandas de tráfico para desarrolladores y empleadores. 

La Medida LV sustituye una acción eficaz y coordinada con muchas campañas políticas individuales. ¿La planificación parcial nos dará la ciudad que queremos?

Si un límite extremo de dos pisos es una buena idea, ¿por qué los proponentes de la Medida LV no fueron más abiertos al respecto?

NO a la Medida LV.

/f/ Kevin McKeown, Concejal, Exalcalde
/f/ Barbara Inatsugu, Presidente, Liga de Mujeres Electoras de Santa Monica
/f/ Linda J. Sullivan, Miembro de Ciudadanos de Santa Monica por  el Comité Directivo de los Derechos de los Alquileres
/f/ Nathaniel Trives, Exalcalde de Santa Monica
/f/ Harry Keiley, Profesor y Expresidente, Asociación de Maestros de Aulas de Santa Monica Malibu

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ARGUMENTO EN CONTRA DE LA MEDIDA LV

¿Por qué la mayoría de los líderes y organizaciones responsables de la comunidad afirman que la Medida LV es demasiado extrema?  Porque el límite único de dos pisos para toda la ciudad es excesivo y la Medida LV está llena de consecuencias accidentales.

Mientras que afirma que reduce el tráfico, la Medida LV puede empeorar nuestros problemas de tráfico ya insoportables al reducir las viviendas para los trabajadores, obligándolos a viajar para ir al trabajo y atascar nuestras calles.

La Medida LV aumentaría los intereses financieros especiales externos en la política de Santa Monica ya que, en virtud de Citizens United, los desarrolladores podrían gastar cantidades ilimitadas de dinero en campañas para sus proyectos.

La Liga de Mujeres Electoras afirma que la Medida LV no daría lugar al verdadero empoderamiento de los electores.  La participación de electores en proyectos muy grandes puede ser adecuada, pero el requerir una elección para casi todo lo que sobrepase los 32 pies solo causará fatiga en el elector, e incluso más volantes de campaña en su buzón.

La Medida LV pondría en peligro la capacidad de los vecindarios individuales para decidir su propio futuro, con vecindarios protegidas y planes de conservación que tendrian que sobrevivir al voto de toda una ciudad.

La Medida LV tiene una extensión de 23 páginas y su complejidad oculta muchas lagunas jurídicas.  Nuestra nueva estación de bomberos en el centro de la ciudad y un nuevo edificio de ciencias de la escuela requerirían elecciones, pero los proyectos masivos de uso mixto en lugares exentos no necesitarían de su voto.

Los límites de ingresos para “viviendas para personas mayores” fueron excluidos.  Los condominios de lujo para personas mayores, bajo la Medida LV, podrían construirse sin una elección, desplazando a los inquilinos, lo que se traduce en viviendas menos asequibles para las familias trabajadoras y para los jóvenes.

Después de un terremoto, la Medida V podría agravar el desastre.  Puede entrar en conflicto con la ley estatal en la reconstrucción.  Imagínese que su edificio de apartamentos dañado no pudiese ser reparado o reemplazado sin ir a juicio o a una boleta electoral.

Si la Medida LV es aprobada, todas sus consecuencias accidentales estarían en vigencia por 20 años, y solo podrían solucionarse a través de otra costosa elección.

Vote NO en la Medida LV.

/f/ Kevin McKeown, Concejal, Exalcalde
/f/ Barbara Inatsugu, Presidente, Liga de Mujeres Electoras de Santa Monica
/f/ Linda J. Sullivan, Miembro de Ciudadanos de Santa Monica por el Comité Directivo de los Derechos de los Alquileres
/f/ Nathaniel Trives, Exalcalde de Santa Monica
/f/ Harry Keiley, Profesor y Expresidente, Asociación de Maestros de Aulas de Santa Monica Malibu

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REFUTACIÓN AL ARGUMENTO EN CONTRA DE LA MEDIDA LV

La Medida LV no es “demasiado extrema”, no va “demasiado lejos” y no está “llena de consecuencias accidentales”.

La Medida LV no “empeorará los problemas de tráfico”, “aumentará los intereses especiales externos”, conducirá a la “fatiga del elector” o nos prevendrá de la reconstrucción en caso de un desastre.

De hecho, la Medida “LV” hace una cosa: Les da a los electores una voz y la última palabra sobre la cantidad de desarrollo adecuado para Santa Monica. Les permite a los electores decir NO al desarrollo excesivo y al aumento en la congestión del tráfico.

Necesitamos esa voz porque nuestra ciudad no pertenece a los desarrolladores, a sus abogados y cabilderos. Nos pertenece a todos nosotros. 

Es tiempo de cambiar de rumbo antes de estar abrumados por un tsunami de proyectos de desarrollo.  No queremos perder lo que queda de nuestro cielo azul, brisas del mar y nuestra calidad de vida.

Votar SÍ en la Medida LV nos permite garantizar que los proyectos futuros mantengan el carácter y la magnitud de Santa Monica, crear viviendas realmente asequibles, proveer beneficios reales para la comunidad y que sean planificados junto con los vecindarios.

Votar SÍ en la Medida LV nos permite garantizar que nuestros edificios existentes con renta controlada no sean demolidos para dar paso a edificios nuevos y más grandes que estén exentos de control de alquiler.

Medida “LV” es sencilla y sensible.

Usted puede proteger a Santa Monica al darle a los electores el derecho a decidir.

Vote SÍ a la Medida LV.

/f/ Armen Melkonians, Fundador de Residocracy; Ingeniero Civil y Medioambiental
/f/ Kate (Kathleen) Bransfield, Miembro de la Junta – Wilshire Montana Neighborhood Coalition; Miembro de la Junta de Residocracy
/f/ Zina Josephs, Presidente - Amigos del Sunset Park; Miembro de la Junta de Residocracy
/f/ Ellen Hannan, Tesorera - Vecinos de Mid City de Santa Monica; Miembro de la Junta - Residocracy
/f/ Richard Hilton, Vicedirector/ Exdirector - Comisión de Vivienda de la Ciudad de Santa Monica; Director Ejecutivo - Concejo para Personas Mayores del Oeste de LA

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